h6

Заказ обратного звонка

Оставьте свой телефон и мы перезвоним в удобное для вас время!

Заказ обратного звонка

Ваше сообщение успешно отправлено

Эффективный способ обращения взыскания на предмет ипотеки: вне закона

12 октября 2016 решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции статей 23 36-39 Закона Украины «Об ипотеке», Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, отступила от правовой позиции, изложенной в постановлениях Судебной палаты по гражданским делам Верховного суда Украины от 24 декабря 2014 № 6-201цс14 ( «поскольку на момент перехода права собственности на здания и сооружения на основании решения суда договор ипотеки был признан недействительным, а соответствующая запись была удалена из Реестра сведений об обременении имущества ипотекой, то статья 23 Закона Украины «Об ипотеке» к спорным правоотношениям не применяется ») и 30 марта 2016 дело № 6-1851цс15 (« судам следует установить наличие или отсутствие согласия ипотекодателя на внесудебный способ урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а также осуществления исполнительной надписи нотариусом, в качестве правового основания для регистрации права собственности ипотекодержателя, если такие условия предусмотрены условиями договора ипотеки »), решая дело № 6-504цс16 исходит из следующего.

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекой признается вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

ВАЖНО: Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Частью пятой статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия договора ипотеки. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (часть четвертая статьи 631 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Статьей 17 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрены основания прекращения ипотеки, среди которых, в частности, указано, что ипотека прекращается в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора; признания договора ипотеки недействительным.

Наряду с этими постановлениями Верховного суда Украины от 23.03.2016 г. по делу № 3-137гс16 и от 21.09.2016 г. по делу № 6-1685цс16 сделано правовое заключение, суть которого сводится к следующему: основания прекращения ипотеки предусмотрено статьей 17 Закона Украина «Об ипотеке», к которым в частности относятся прекращение основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора, реализации предмета ипотеки, приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки, признание ипотечного договора недействительным, уничтожение (потери передаваемой в залог здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил ее.

Таким образом, если договор ипотеки не прекращено по определенным законом основаниям, то все права и обязанности, приобретенные сторонами по этой сделке, должны беспрепятственно осуществляться и являются действующими до его полного выполнения.

Суды установив, что основное обязательство должник не выполнил, наличие и размер задолженности подтвержден предоставленным расчетом задолженности. Кроме того, договор ипотеки не признавался недействительным, срок его действия не истек и договор был действительным на момент исключения из государственного реестра отягощений сведений о ипотеки и является действующим на момент рассмотрения дела. Так что основное обязательство по кредитному договору не прекратилось, а потому отсутствуют основания считать ипотеку прекращенной.

Согласно части первой статьи 4 настоящего Закона, обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Правовые, экономические и организационные основы проведения государственной регистрации и других прав, которые подлежат регистрации по настоящему Закону, и их обременений определены Законом Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременения» (далее - Закон № 1952-IV).

В соответствии с частью третьей статьи 3 Закона № 1952-IV, права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Аналогичные положения содержатся и в части второй статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.

Кроме того, государственная регистрация ипотек регулировалась Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 года № 410 (утратил силу 1 января 2013), и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украина от 17 октября 2013 № 868 (утратил силу 1 января 2016).

В соответствии с частями первой, второй статьи 26 Закона № 1952-IV записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее - Государственный реестр прав) вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений.

В случае отмены на основании решения суда решение о государственной регистрации прав в Государственный реестр прав вносится соответствующая запись.

Пунктами 74, 75 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений предусмотрено, что решение суда о обременения прав на недвижимое имущество, которое вступило в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество.

ВАЖНО: Если судебный акт отменен, то он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.

При таких условиях в случае отмены незаконного судебного решения, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключено запись об обременении, запись подлежит восстановлению с момента её первоначального совершения, то есть запись является действительной с момента совершения первичной записи в Государственном реестре ипотек.

Статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доказана информация об обременении имущества ипотекой. Особа, к которой перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

По смыслу этой нормы на лицо, к которому перешло право собственности на имущество, обремененное ипотекой, даже в случаях, когда до ее сведения не было доведено информации об обременении имущества ипотекой, переходят все права и обязанности ипотекодателя.

Итак, в случае выбытия залогового имущества из собственности ипотекодателя, законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Верховного Суда Украины от 3 февраля 2016 по делу № 6-2026цс16 и от 05.10.2016 г. по делу № 6-1582цс16.

Частью второй статьи 16 ГК Украины предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав и интересов судом может быть признание права, в том числе права собственности на имущество. Суд также может защитить гражданское право или интерес другим способом, установленным договором или законом.

В соответствии с частью третьей статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке» обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется: на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса, согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Указанное подтверждается и правовой позицией Верховного суда Украины от 30 марта 2016 по делу № 6-1851цс15.

В части первой статьи 36 настоящего Закона указано, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно положениям части третьей указанной статьи договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать: передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке»; право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.

ВАЖНО: При этом согласно части первой статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 настоящего Закона, которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда предусматривается только в статьях 335 и 376 ГК Украины. Во всех остальных случаях право собственности приобретается из других не запрещенных законом оснований, в частности из сделок (часть первая статьи 328 настоящего Кодекса).

Статья 392 ГК Украины, в которой говорится о признании права собственности, не порождает, а подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в том случае, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает имеется у истца право собственности, а также в случае потери истцом документа, удостоверяющего право собственности.

Итак, анализ статей 36, 37, 38, 39 Закона Украины «Об ипотеке» и статей 328, 335, 376, 392 ГК Украины дает основания для вывода о том, что законодателем определено три способа защиты удовлетворение обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки:

1. судебный - на основании решения суда:

а) путем проведения публичных торгов;

б) применение процедуры продажи согласно ст. 38 ЗУ «Об ипотеке» (право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю)

2. два внесудебных способы защиты:

а) на основании исполнительной надписи нотариуса;

б) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

3. «Смешанный»: в рамках правовой позиции Верховного суда Украины от 14 сентября 2016 по делу № 6-1219цс16;

В свою очередь внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговоркой в ​​ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставление права ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

ВАЖНО: договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, который предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

В деле, которое пересматривается, суды установили, что должник не выполнял условия договора, кредит не погасил, в результате чего образовалась задолженность, а положениями ипотечного договора предусмотрено право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с предостережением об удовлетворении требований ипотекодержателя, то есть кредитор - ипотекодержатель имеет право на признание права собственности на предмет ипотеки.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Верховного Суда Украины от 14 сентября 2016 по делу № 6-1219цс16 (№ в ЕГРСР 61558682).

Учитывая сущность ипотеки и содержание правовых механизмов обеспечения прав всех сторон спорных правоотношений, эффективным способом восстановления прав кредитора является применение предусмотренной сторонами в договоре процедуры обращения взыскания на ипотечное имущество как одного из условий предоставления (получения) кредита.

Хотя в деле, которое просматривается, суд, принимая судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (смешанный способ взимания), неправильно применил нормы статей 36, 37, 38 , 39 Закона Украины «Об ипотеке», однако установив, что заемщик не выполнял денежных обязательств по кредитному договору и что договоры купли-продажи, на основании которых ответчики приобрели имущество в собственность, действуют, и именно ответчики на момент принятия решения по делу были владельцами имущества, являющегося предметом ипотеки, суд правильно решил спор по существу, защитив нарушенные права кредитора по выполнению заемщиком денежных обязательств, обеспеченных ипотекой.

h6
+38 (044) 209-50-69
+38 (067) 239-93-88
E-maillaw@kasyanenko.com.ua
Адресул. Владимирская, 40/2

 

malicious adware removal