click fraud detection

Отмена валютного моратория: мнение кредитором и должников. Упростит ли это процесс взыскания на предмет ипотеки?

Отмена валютного моратория не сделает обращение взыскания на предмет ипотеки проще

В 2014 году приняли Закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте». Тогда же произошла резкая смена валютного курса.  Сочетание этих двух факторов породило конфликт между проживающими в ипотечном жилье валютными заемщиками и кредиторами. И ни законодателю, ни судебной практике до сих пор не удается решить эту проблемную ситуацию.

Кредиторы убеждены, что правила игры цивилизованного рынка обязывают заемщика возвращать долги. А когда долговые обязательства выполнить нереально, заемщик должен передать кредитору все права на свободное распоряжение предметом ипотеки. Валютные должники, в большинстве, считают эту позицию слишком категоричной. Оставить семьи без крыши над головой – не выход из ситуации, а потому нужно разработать альтернативное решение.

На этой благодатной почве прорастают все новые и новые законы, объединенные порою в целые Кодексы, подкрепленные правовой позицией Верховного суда. Все они часто противоречат друг другу. Но объединяет их одно – компромиссная позиция, не способная по-настоящему удовлетворить интересы ни одной из сторон.

Изменения законодательства в интересах кредитора

С подачи банков и других финансовых учреждений 3 июля 2018 года парламентом был принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования» № 2478-VIII. Он внес изменения в Гражданский кодекс, Закон Украины «Об ипотеке» и ряд других законодательных актов. По сути, закон укрепил правовые позиции кредитора.  По новым правилам ликвидация юридического или смерть физического лица не снимает долговых обязательств с остальных солидарных должников.

Срок, в течение которого кредитор имеет право предъявить поручителю иск, теперь увеличился до трех лет. Процедура увеличения процентной ставки значительно упростилась. Наследники стали ответственными за долги наследователя.

Относительно ипотечного жилья закон предусмотрел оговорку в ипотечном договоре.  Она гласит, что требования ипотекодержателя должны быть удовлетворены. Таким образом, ипотечный договор превращается в документ, который подтверждает переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю. Также договор является основанием для внесения соответствующих сведений в Госреестр вещественных прав на недвижимое имущество (изменения к ст. 37 ЗУ «Об ипотеке»).

Из этого можно сделать вывод, что возможности ипотекодержателя значительно расширились. Теперь он может применять больше внесудебных способов, которые позволяют наложить взыскание на ипотечное имущество. И даже больше. Стоимость ипотечного имущества может не перекрывать сумму долга. И тогда, согласно изменениям в ч.4 ст. 36 ЗУ «Об ипотеке», ипотекодержатель получает право потребовать вернуть остаток долга. Закон действует с 4 февраля 2019 года.

Защита потребителя

В прошлом созыве 54 депутата поддержали должников. В марте 2019 они направили в Конституционный суд Украины прошение, в котором речь шла об открытии конституционного производства с целью признать положение пункта 2 главы II «Заключительные и переходные положения» антиконституционным.

Если коротко, предмет спора состоит примерно в следующем: «Настоящий Закон применяется не только к тем отношениям, которые возникли после введения его в действие, но и к отношениям, которые возникли до введения его в действие и продолжают существование. Исключение – ч.4 статьи 36 ЗУ «Об ипотеке», которая применима только к договорам и соглашениям, которые были заключены после введения в действие настоящего Закона».

В других изменениях в законе относительно ипотеки законодатель утверждал внесудебный способ удовлетворения требований кредитора. Депутаты посчитали, что так он нарушил статью 47 Конституции Украины, в которой сказано, что никто не может быть принудительно лишен жилья без решения законного суда. Внесудебное решение проблемы априори невозможно. Иначе коллекторы получат право узаконить свои действия, направленные на отнятие жилья у граждан.

Решение по депутатскому прошению еще не принято. Но есть надежда, что Конституционный суд встанет на сторону жителей ипотечного жилья.

Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» не позволит лишить должников ипотечного жилья до 21 октября 2020 года. Но после этой даты он теряет силу.

Такой исход событий определен в переходных положениях Кодекса Украины по процедурам банкротства, который предлагает валютным должникам привлечь к решению проблемы новый механизм банкротства физического лица. Несмотря на ожесточенные споры, выход из конфликтной ситуации, возникшей вокруг валютных кредитов, так и не был найден.

Позиция судебной практики

Суды также не могут прийти к единому мнению. Первая правовая позиция была высказана Верховным судом Украины в Постановлении № 6-2947цс15 от 3 февраля 2016. В нем подтверждается, что банк действительно имеет право выселить людей из жилья, купленного в ипотеку. И если дело дойдет до суда, мораторий не запрещает судам принимать решение в пользу кредитора. Вторая позиция, высказанная в Постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 10.04.2019 года по делу № 726/1538/16-ц, в противовес первой запретила обращение взыскания на ипотеку пока действует закон о моратории.

Поскольку судебная практика только отражает нормативное регулирование и конкретные общественные отношения, законодатель, который ввел закон о моратории, не нашел решения проблемы, а только отдалил срок, когда ее последствия проявят себя. Но все же известно, что судьи Верховного Суда кое в чем нашли точки соприкосновения и сформулировали определенную позицию.

По их мнению, право собственности на предмет ипотеки может быть признано и вне судебного заседания. Если говорить о выселении должника, судьи сочли, что его интересы должны быть соблюдены в первую очередь. Это мнение подкреплено статьей 109 Жилищного кодекса УССР, который не прекращал свое действие. В упомянутой статье четко указано, что выселить гражданина принципиально невозможно, пока ему не будет предоставлена замена жилплощади.

Звучит воодушевляюще, не так ли? Но на всякую бочку меда найдется своя ложка дегтя. Правда в том, что закон стоит на стороне потребителя ровно до тех пор, пока тот действует добросовестно.

В противном случае возникает много спорных ситуаций, когда люди пытаются обжаловать регистрационные действия и защитить право собственности на ипотечное жилье, оставленное за банком. И суд не будет защищать участника правовых отношений, который ищет способ избежать ответственности.

В судебной практике известны случаи, когда родители пытались трактовать права детей в свою пользу. Фокус был в том, чтобы скрыть существование ребенка на момент подписания договора. В ход шли разные запрещенные приемы. Вплоть до того, что родитель мог за несколько дней до сделки предусмотрительно снять ребенка с регистрации по адресу ипотечного жилья. А когда дело было в шляпе, не привлекая лишнего внимания, возвращал все обратно. Если подобные махинации раскрывались, должник однозначно терял симпатии со стороны суда и вынужден был взглянуть фактам в лицо – договор об ипотеке признавался действительным.

Мнение кредиторов на этот счет

Опытные представители интересов ипотекодержателей нуждаются в стабильности судебной практики больше, чем принято думать. Например, ожидание от Верховного Суда каждый раз новой позиции негативно влияет на возможность прогнозировать исход дела. Всегда лучше быть убежденными в невозможности обращения взыскания на подмораторное жилье в досудебном порядке.

Также все усложняет противоречие, когда кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки, а выселить должника все равно нельзя. Выйти из ситуации можно, если обратиться к уже упомянутому выше действующему Жилищному кодексу УССР. Банк без проблем заберет ипотечное имущество, когда найдет должнику любое другое, пусть и менее ценное, но жилье. Хоть 15-метровую комнату в коммунальной квартире, хоть ветхий домик без коммуникаций.

Налаженный механизм в этом вопросе необходим, потому что банковская система питает экономику. А значит, банки должны кредитовать с расчетом на максимально возможный возврат средств.

Взгляд должника по этому поводу

Мораторий действительно может временно подстраховать должника, но это не значит, что на проблему можно не обращать внимания. Несущий финансовые обязательства не может долго находиться в мучительном состоянии неопределенности и думать, что он не застрахован от выселения в любой момент. С этой точки зрения судебная практика не может не поддержать задолжавшего. Но это не даст ему весомых преимуществ, потому что человек все равно проживает в квартире на птичьих правах, не являясь ее хозяином. Эти обстоятельства побуждают должника и кредитора сообща искать пути примирения. И если подумать, последнему даже выгоднее активно трудиться на этом поприще. Существуют примеры, когда кредитор счел более разумным предложить должнику выплатить мировые 50% от основного тела кредита. И согласие было достигнуто с выгодой для обеих сторон.

Напоследок стоит отметить, что судьи отстаивают внесудебный способ разрешения спорных ситуаций. Но подвох кроется в том, что размер задолженности не оговаривается. Во времена Древнего Рима существовало понятие Lexcommissoria. Оно значило, что кредитор при неуплате долга без лишних церемоний оставляет заложенную вещь себе. В современном мире этот обычай утратил свою актуальность. И только судебный способ решения вопроса ипотеки является наиболее справедливым.

Рейтинг
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
blankЗагрузка...
Подписаться
Уведомление о
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
blank

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наяш Веб-сайт. Подробней

Cookie-файлы

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наш Веб-сайт. Cookie-файлы позволяют нам обеспечить возможность использования Веб-сайта в более удобном и доступном формате. Такие файлы, как правило, не содержат какие-либо данные, которые позволили бы нам идентифицировать вас как конкретное физическое лицо. Ваши данные будут обрабатываться с использованием cookie-файлов в течение разрешенного вами периода.


Политика использования файлов Cookie / Cookie Policy
Согласие пользователя на правила пользования веб сайтом
Согласие на сбор, обработку и передачу персональных данных

Закрыть