click fraud detection

Как отменить электронные торги и сохранить свою недвижимость?

Как отменить электронные торги и сохранить свою недвижимость?

Адвокат Дмитрий КасьяненкоЧаще всего кредитор, чтобы вернуть средства, которые он выдал в качестве кредита должнику, обращается к такому методу, как отчуждение имущества, чтобы потом реализовать его на публичных электронных торгах. Таким действием удается на законном основании оформить переход права собственности на жилье от должника к другому человеку, который принимал участие в публичных торгах. Полученные от продажи деньги поступают в пользу кредитора. Ведущий адвокат и юрист Дмитрий Касьяненко рассказывает правовые принципы этого метода и возможность определения таких торгов не действительными.

В первую очередь следует опираться на статью 650, 655, 656 Гражданского кодекса Украины. Именно они регламентируют порядок проведения публичных торгов и их законное оформление. После того, как имущество будет реализовано, составляется акт о результатах проведения торгов, где фиксируется факт продажи. Он выступает гарантом купли-продажи имущества согласно Приказу Министерства юстиции Украины от 29.09.2016 № 2831/5 о Порядке взыскания задолженности, наложения ареста на имущество и его реализации. Руководствуясь этим приказом, установлен единый порядок наложения ареста на имущество и его дальнейшая реализация с помощью открытых электронных торгов.

Чтобы понять, кто является участниками всего процесса, следует руководствоваться ст. 655, 658 Гражданского кодекса Украины, а именно разделом 10, п. 4 и 5.

  1. Должник — собственник имущества, которое отчуждается.
  2. Продавец: организатор торгов, частная или государственная исполнительная служба — имеет законное право реализовать собственность должника в свою пользу. Организатор составляет договор, а исполнитель должен проследить за его выполнением при передаче права собственности покупателю.
  3. Покупатель — это тот, кто победил и выкупил имущество.

Закон Украины «Об ипотеке» в первой части ст. 41 объясняет основные принципы принудительной реализации имущества, которое было передано в ипотеку. Это возможно сделать по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, но только в том случае, если суд не определил иное.

Опираясь на 5 часть 45 ст., по факту реализации составляется протокол, который считается письменным доказательством купли-продажи имущества. Составляют его между тем, кто организует публичные торги (площадка СЕТАМ), и покупателем, который их выиграл. Такой протокол принято считать действующим договором купли-продажи.

На первый взгляд, кажется, что вся процедура достаточно открыта и правомерна, не имеет никаких возможностей нарушить права должника. Но, как утверждает адвокат Дмитрий Касьяненко, очень часто во время принудительного взыскания задолженности и перехода права собственности могут быть нарушены права участников процесса.

Чаще всего владельцы ипотечного имущества указывают на то, что их не известили надлежащим образом о том, что исполнительный орган получил решение суда о принудительном отчуждении собственности и ее реализации на публичных торгах. Собственно, должник должен получить уведомление о том, что его имущество выставляется на торги. Но этого зачастую не делают, а владелец имущества узнает о торгах в последнюю очередь из третьих источников. Например, на сайте ДП “СЕТАМ” или на веб-портале Автоматизированной системы исполнительного производства, где будет указано о проведении исполнительного производства в действие. Но это не самая плохая ситуация. Случается так, что собственник имущества может узнать о том, что недвижимость ему уже не принадлежит. После продажи на сайте появляется информация о том, что по протоколу купли-продажи собственником жилья становится уже покупатель.

В случае нарушения прав одним из этих двух способов, адвокат по защите прав собственника Дмитрий Касьяненко рекомендует обратиться за правовой помощью к юристам, которые квалифицируются на данном вопросе. С адвокатом можно остановить проведение торгов или же доказать в суде, что они были проведены неправомерным образом и признать их недействительными.

Здесь надо заметить, что для того, чтобы доказать неправомерность и отменить торги, потребуется не один раз обращаться в суд. Это связано с тем, что в первую очередь следует доказать незаконность действий государственного или частного исполнительного органа. Это может быть:

  • наложение ареста на собственность, что не подпадает под пункты принудительного взыскания задолженности;
  • несоответствие законных оснований для того, чтобы запустить исполнительное производство;
  • проведение оценки стоимости имущества не должным образом.

Эти основания не имеют связи с обжалованием уже проведенных торгов, поэтому должны быть доказаны самостоятельно.

Чтобы обжаловать  действия исполнителя, в зависимости от приведенной выше причины, следует систематически и внимательно изучить все факторы, правильно сформировать иск в суд. Например, для того, чтобы доказать, что оценка имущества была проведена неверно, следует доказать, что именно действия исполнителей привели к этому.

Рассмотрим на примере обращения в суд с просьбой обжаловать проведение аукциона и остановить изъятие собственности. Дело №308/12150/16-ц рассматривалась уже в Верховном Суде Украины. Согласно решению, которое было постановлено, не имеет значения, кто именно проводит оценку имущества: орган исполнительной власти, или его представитель, уполномоченный проводить подобный анализ. Все равно следует обжаловать само решение исполнителя и доказать его противоправные действия

Законодательной основой для систематического изучения вопроса защиты прав собственности будут следующие законопроекты: «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», от 10.09.2000 р. и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Опираясь на них, возможно, отменить действия исполнительного производства о продаже имущества.

Адвокат обращает внимание на то, что в нашей стране достаточно плохо развита судебная система в контексте урегулирования вопросов собственности. Это связано с тем, что есть много недоработанных нюансов и пробелов в законодательных актах. В то же время, дела об установлении права собственности относятся к наиболее распространенным. А это говорит о том, что у нас действительно есть проблема относительно защиты прав собственности.

Если речь идет об отмене проведенных публичных торгов и их обжаловании через Верховный Суд, здесь учитывают 2 причины, которые могут повлиять в пользу истца.

  1. Если было установлено, что электронные торги проводились против установленных законом правил.
  2. Тогда, когда было установлено нарушение гражданских прав или интересов истца.

То есть, Верховный Суд может признать проведение электронных торгов недействительными в 2 случаях: если было доказано, что процедура проведения торгов не соответствует установленному регламенту и нарушает права и интересы человека, обратившегося в суд по поводу решения этого вопроса.

Адвокат Касьяненко объясняет, как это происходит на практике. Наиболее распространенный случай — это недействительный исполнительный лист нотариуса или исполнительное решение на основании проведенного судебного разбирательства. В данном случае каждый частный или государственный исполнитель, или организатор торгов должен проверить документ на действительность. Бывают случаи, когда исполнительное решение отменяется и теряет правовые последствия. Только после того, как решение будет признано правомерным, организатор или исполнитель может регистрировать и выставлять лот на публичные торги. Но чаще всего этого не делается, и на торги попадает имущество, которое не может быть отчуждено.

На практике Верховного Суда эти правила выглядят следующим образом.

При рассмотрении дела № 202/1698/17 от 19.08.2020 г. по обжалованию неправомерной продажи имущества на аукционе, суд обращал внимание на то, имел ли исполнитель на момент проведения публичных торгов достоверную информацию в полном объеме в отношении исполнительного производства о взыскании имущества и о сумме задолженности.

Опираясь на судебное решение по делу № 910/856/17 от 5.06.2018г. были установлены основные правовые понятия относительно проведения электронных публичных аукционов. А именно: должник — это собственник имущества подлежащего отчуждению. Продавцы: государственный или частный исполнитель и организатор публичных торгов. Покупателем выступает тот, кто одержал победу во время проведения торгов. А переход собственности имущества от должника к покупателю через торги имеет вид правового договора купли-продажи собственности.

Хорошим примером является дело №337/2578/16-ц от 29.04.2020 г. В результате были установлены следующие правовые позиции, которые позволяют признать проведения электронных торгов недействительными:

  • когда было выявлено неправомерное проведение публичного аукциона, нарушались его нормативные порядки;
  • когда такие действия отразились на результате торгов;
  • и были нарушены права лица, обратившегося в судебный орган.

Именно этот момент наглядно продемонстрирован делом № 552/2774/19 от 24.09.2020р. Верховный Суд принял позицию апелляционного суда и удовлетворил иск о признании проведения торгов недействительными. Связано это с тем, что согласно с Законом Украины у должника не может быть отчуждено имущество, если оно является фактически единственным местом его проживания. В этом деле была установлена ​​такая сумма долга, которая, согласно законодательным актам не может быть реализована в качестве единственного жилья. Опираясь на Гражданский Кодекс Украины, Верховный Суд постановил удовлетворить иск и отменить решение торгов.

Подводя итог, адвокат Касьяненко, отмечает, что при решении вопросов относительно отмены результата проведенных электронных торгов, берут за основу гражданско-правовые законодательные акты. Они позволяют установить, насколько правомерны были торги по реализации собственника имущества, и не были ли нарушены установленные нормы порядка аукциона. Учитывая то, что протокол торгов считается гражданским договором купли-продажи, он может быть обжалован в судебном порядке в соответствии ч. 1-3 и 6 ст. 203 ГК Украины (ч. 1 ст. 215). Но только при условии наличия правонарушений процесса электронного публичного аукциона или интересов истца.

В рассмотрении дел, об отмене результата электронных торгов, ориентируются в первую очередь на Конституцию Украины, а именно на ст. 41. Она говорит, что невозможно неправомерно лишить человека его имущества и права им владеть, потому что оно гарантируется Конституцией страны.

Право владеть и распоряжаться своим имуществом согласно Конвенции о защите прав человека и основных свобод (1950 г.), а именно ст. 1, І Протокола к ней (в 1952 г.), было ратифицировано Украиной 17.06.1997г. Законом Верховной Рады № 475/97. Согласно постановлению, лишить собственника его имущества возможно только в интересах общества, но есть условия, которые должны при этом соблюдать и которые контролирует государство и международное право. То есть именно государство оставляет за собой право контролировать использование и распределение имущества согласно общественным интересам. Также может признать собственность в качестве оплаты по просроченным штрафам, долгам, кредитам или налогам.

Специалисты Юридической компании “Касьяненко и партнеры” имеют наработанную практику (в том числе и практика Верховного суда) по защите прав собственности, в том числе путем наложения ареста на недвижимость. Если у вас есть спорный вопрос и Вы не знаете как ее решить – обращайтесь к нашим адвокатам. 

Запись на консультацию – (067) 2399388

Рейтинг
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
blankЗагрузка...
Подписаться
Уведомление о
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
blank

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наяш Веб-сайт. Подробней

Cookie-файлы

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наш Веб-сайт. Cookie-файлы позволяют нам обеспечить возможность использования Веб-сайта в более удобном и доступном формате. Такие файлы, как правило, не содержат какие-либо данные, которые позволили бы нам идентифицировать вас как конкретное физическое лицо. Ваши данные будут обрабатываться с использованием cookie-файлов в течение разрешенного вами периода.


Политика использования файлов Cookie / Cookie Policy
Согласие пользователя на правила пользования веб сайтом
Согласие на сбор, обработку и передачу персональных данных

Закрыть