Как отменить электронные торги и сохранить свою недвижимость?
Чаще всего кредитор, чтобы вернуть средства, которые он выдал в качестве кредита должнику, обращается к такому методу, как отчуждение имущества, чтобы потом реализовать его на публичных электронных торгах. Таким действием удается на законном основании оформить переход права собственности на жилье от должника к другому человеку, который принимал участие в публичных торгах. Полученные от продажи деньги поступают в пользу кредитора. Ведущий адвокат и юрист Дмитрий Касьяненко рассказывает правовые принципы этого метода и возможность определения таких торгов не действительными.
В первую очередь следует опираться на статью 650, 655, 656 Гражданского кодекса Украины. Именно они регламентируют порядок проведения публичных торгов и их законное оформление. После того, как имущество будет реализовано, составляется акт о результатах проведения торгов, где фиксируется факт продажи. Он выступает гарантом купли-продажи имущества согласно Приказу Министерства юстиции Украины от 29.09.2016 № 2831/5 о Порядке взыскания задолженности, наложения ареста на имущество и его реализации. Руководствуясь этим приказом, установлен единый порядок наложения ареста на имущество и его дальнейшая реализация с помощью открытых электронных торгов.
Чтобы понять, кто является участниками всего процесса, следует руководствоваться ст. 655, 658 Гражданского кодекса Украины, а именно разделом 10, п. 4 и 5.
- Должник — собственник имущества, которое отчуждается.
- Продавец: организатор торгов, частная или государственная исполнительная служба — имеет законное право реализовать собственность должника в свою пользу. Организатор составляет договор, а исполнитель должен проследить за его выполнением при передаче права собственности покупателю.
- Покупатель — это тот, кто победил и выкупил имущество.
Закон Украины «Об ипотеке» в первой части ст. 41 объясняет основные принципы принудительной реализации имущества, которое было передано в ипотеку. Это возможно сделать по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, но только в том случае, если суд не определил иное.
Опираясь на 5 часть 45 ст., по факту реализации составляется протокол, который считается письменным доказательством купли-продажи имущества. Составляют его между тем, кто организует публичные торги (площадка СЕТАМ), и покупателем, который их выиграл. Такой протокол принято считать действующим договором купли-продажи.
На первый взгляд, кажется, что вся процедура достаточно открыта и правомерна, не имеет никаких возможностей нарушить права должника. Но, как утверждает адвокат Дмитрий Касьяненко, очень часто во время принудительного взыскания задолженности и перехода права собственности могут быть нарушены права участников процесса.
Чаще всего владельцы ипотечного имущества указывают на то, что их не известили надлежащим образом о том, что исполнительный орган получил решение суда о принудительном отчуждении собственности и ее реализации на публичных торгах. Собственно, должник должен получить уведомление о том, что его имущество выставляется на торги. Но этого зачастую не делают, а владелец имущества узнает о торгах в последнюю очередь из третьих источников. Например, на сайте ДП “СЕТАМ” или на веб-портале Автоматизированной системы исполнительного производства, где будет указано о проведении исполнительного производства в действие. Но это не самая плохая ситуация. Случается так, что собственник имущества может узнать о том, что недвижимость ему уже не принадлежит. После продажи на сайте появляется информация о том, что по протоколу купли-продажи собственником жилья становится уже покупатель.
В случае нарушения прав одним из этих двух способов, адвокат по защите прав собственника Дмитрий Касьяненко рекомендует обратиться за правовой помощью к юристам, которые квалифицируются на данном вопросе. С адвокатом можно остановить проведение торгов или же доказать в суде, что они были проведены неправомерным образом и признать их недействительными.
Здесь надо заметить, что для того, чтобы доказать неправомерность и отменить торги, потребуется не один раз обращаться в суд. Это связано с тем, что в первую очередь следует доказать незаконность действий государственного или частного исполнительного органа. Это может быть:
- наложение ареста на собственность, что не подпадает под пункты принудительного взыскания задолженности;
- несоответствие законных оснований для того, чтобы запустить исполнительное производство;
- проведение оценки стоимости имущества не должным образом.
Эти основания не имеют связи с обжалованием уже проведенных торгов, поэтому должны быть доказаны самостоятельно.
Чтобы обжаловать действия исполнителя, в зависимости от приведенной выше причины, следует систематически и внимательно изучить все факторы, правильно сформировать иск в суд. Например, для того, чтобы доказать, что оценка имущества была проведена неверно, следует доказать, что именно действия исполнителей привели к этому.
Рассмотрим на примере обращения в суд с просьбой обжаловать проведение аукциона и остановить изъятие собственности. Дело №308/12150/16-ц рассматривалась уже в Верховном Суде Украины. Согласно решению, которое было постановлено, не имеет значения, кто именно проводит оценку имущества: орган исполнительной власти, или его представитель, уполномоченный проводить подобный анализ. Все равно следует обжаловать само решение исполнителя и доказать его противоправные действия
Законодательной основой для систематического изучения вопроса защиты прав собственности будут следующие законопроекты: «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», от 10.09.2000 р. и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Опираясь на них, возможно, отменить действия исполнительного производства о продаже имущества.
Адвокат обращает внимание на то, что в нашей стране достаточно плохо развита судебная система в контексте урегулирования вопросов собственности. Это связано с тем, что есть много недоработанных нюансов и пробелов в законодательных актах. В то же время, дела об установлении права собственности относятся к наиболее распространенным. А это говорит о том, что у нас действительно есть проблема относительно защиты прав собственности.
Если речь идет об отмене проведенных публичных торгов и их обжаловании через Верховный Суд, здесь учитывают 2 причины, которые могут повлиять в пользу истца.
- Если было установлено, что электронные торги проводились против установленных законом правил.
- Тогда, когда было установлено нарушение гражданских прав или интересов истца.
То есть, Верховный Суд может признать проведение электронных торгов недействительными в 2 случаях: если было доказано, что процедура проведения торгов не соответствует установленному регламенту и нарушает права и интересы человека, обратившегося в суд по поводу решения этого вопроса.
Адвокат Касьяненко объясняет, как это происходит на практике. Наиболее распространенный случай — это недействительный исполнительный лист нотариуса или исполнительное решение на основании проведенного судебного разбирательства. В данном случае каждый частный или государственный исполнитель, или организатор торгов должен проверить документ на действительность. Бывают случаи, когда исполнительное решение отменяется и теряет правовые последствия. Только после того, как решение будет признано правомерным, организатор или исполнитель может регистрировать и выставлять лот на публичные торги. Но чаще всего этого не делается, и на торги попадает имущество, которое не может быть отчуждено.
На практике Верховного Суда эти правила выглядят следующим образом.
При рассмотрении дела № 202/1698/17 от 19.08.2020 г. по обжалованию неправомерной продажи имущества на аукционе, суд обращал внимание на то, имел ли исполнитель на момент проведения публичных торгов достоверную информацию в полном объеме в отношении исполнительного производства о взыскании имущества и о сумме задолженности.
Опираясь на судебное решение по делу № 910/856/17 от 5.06.2018г. были установлены основные правовые понятия относительно проведения электронных публичных аукционов. А именно: должник — это собственник имущества подлежащего отчуждению. Продавцы: государственный или частный исполнитель и организатор публичных торгов. Покупателем выступает тот, кто одержал победу во время проведения торгов. А переход собственности имущества от должника к покупателю через торги имеет вид правового договора купли-продажи собственности.
Хорошим примером является дело №337/2578/16-ц от 29.04.2020 г. В результате были установлены следующие правовые позиции, которые позволяют признать проведения электронных торгов недействительными:
- когда было выявлено неправомерное проведение публичного аукциона, нарушались его нормативные порядки;
- когда такие действия отразились на результате торгов;
- и были нарушены права лица, обратившегося в судебный орган.
Именно этот момент наглядно продемонстрирован делом № 552/2774/19 от 24.09.2020р. Верховный Суд принял позицию апелляционного суда и удовлетворил иск о признании проведения торгов недействительными. Связано это с тем, что согласно с Законом Украины у должника не может быть отчуждено имущество, если оно является фактически единственным местом его проживания. В этом деле была установлена такая сумма долга, которая, согласно законодательным актам не может быть реализована в качестве единственного жилья. Опираясь на Гражданский Кодекс Украины, Верховный Суд постановил удовлетворить иск и отменить решение торгов.
Подводя итог, адвокат Касьяненко, отмечает, что при решении вопросов относительно отмены результата проведенных электронных торгов, берут за основу гражданско-правовые законодательные акты. Они позволяют установить, насколько правомерны были торги по реализации собственника имущества, и не были ли нарушены установленные нормы порядка аукциона. Учитывая то, что протокол торгов считается гражданским договором купли-продажи, он может быть обжалован в судебном порядке в соответствии ч. 1-3 и 6 ст. 203 ГК Украины (ч. 1 ст. 215). Но только при условии наличия правонарушений процесса электронного публичного аукциона или интересов истца.
В рассмотрении дел, об отмене результата электронных торгов, ориентируются в первую очередь на Конституцию Украины, а именно на ст. 41. Она говорит, что невозможно неправомерно лишить человека его имущества и права им владеть, потому что оно гарантируется Конституцией страны.
Право владеть и распоряжаться своим имуществом согласно Конвенции о защите прав человека и основных свобод (1950 г.), а именно ст. 1, І Протокола к ней (в 1952 г.), было ратифицировано Украиной 17.06.1997г. Законом Верховной Рады № 475/97. Согласно постановлению, лишить собственника его имущества возможно только в интересах общества, но есть условия, которые должны при этом соблюдать и которые контролирует государство и международное право. То есть именно государство оставляет за собой право контролировать использование и распределение имущества согласно общественным интересам. Также может признать собственность в качестве оплаты по просроченным штрафам, долгам, кредитам или налогам.
Специалисты Юридической компании “Касьяненко и партнеры” имеют наработанную практику (в том числе и практика Верховного суда) по защите прав собственности, в том числе путем наложения ареста на недвижимость. Если у вас есть спорный вопрос и Вы не знаете как ее решить – обращайтесь к нашим адвокатам.
