click fraud detection

Как безопасно купить квартиру в новостройке

купить квартиру в новостройкеПриобретение недвижимости в новостройке для любой семьи является событием значимым и радостным. Об уютной квартире, находящейся в спальном районе, мечтают многие. По мнению большинства людей, успешное решение квартирного вопроса является залогом счастливой семейной жизни.

В наше время рынок недвижимости предлагает потенциальным покупателям широкий выбор, причем он огромен настолько, что неискушенный человек запросто может запутаться. Чтобы выбрать квартиру качественную и комфортную, необходимо быть в курсе всех «подводных камней», подстерегающих претендента на соответствующую собственность.

Основания для опасений есть. Данные статистики утверждают, что за период с начала прошлого года по март года нынешнего примерно четверть всех строящихся жилых комплексов возводились без надлежащей разрешительной на ведение строительных работ документации.

Значительная часть (около 38%) новостроек строились в минувшем году на земельных участках, целевое назначение которых оказалось неподтвержденным, а сами зоны застройки – не сформированными территориями.

Люди, сделавшие выбор в пользу таких недобросовестных застройщиков и инвестировавшие средства в будущие здания, рискуют теперь остаться и без денег, и без недвижимости.

Не понаслышке знают многие и о распространенном мошенничестве на рынке недвижимости в виде строительных пирамид.  Не так давно жертвами соответствующих афер стали инвесторы, обманутые потерпевшей крах строительной корпорацией «Укрбуд». Число этих жертв измеряется десятками тысяч.

Что бы безопасно купить квартиру в новостроящемся доме, не лишившись при этом своих денег и не рискуя быть втянутым в аферу мошенников или долгострой – вам лучше обратиться к адвокату, который просмотрит документы и обратит внимание на все риски.

О приоритетности критериев

Планируя покупку жилой недвижимости, нужно определиться с собственными желаниями и показателями, по которым вы будете оценивать будущую квартиру. Важно уточнить для себя те моменты, которые являются для вас важными, и те, которые имеют второстепенное значение.

Эстетам стоит обращать внимание на вид из окон, презентабельность фасада здания и специфику расположения жилого комплекса. В данном случае имеется в виду инфраструктура, наличие вблизи парковых зон и скверов, остановок общественного транспорта. Для одних соискателей квартир важен двор с местом для стоянки автомобиля, для других – находящийся рядом детсад, школа, рынок или крупный торговый центр.

Немало людей на приоритетные позиции ставят качество стройматериалов и выполняемых застройщиком работ, но есть и такие потребители, для которых более важна благоустроенность окружающей новый дом территории. Руководствоваться моментами, что для вас являются приоритетными, необходимо, выбирая квартиру. Этот аспект не имеет под собой правовой основы, но для покупателя играет одну их ключевых ролей.

Стоимость – немаловажный фактор

Нельзя сбрасывать со счетов и стоимостный критерий. Цена квартирного вопроса должна соответствовать планке ваших финансовых возможностей.

Выбирая квартиру в новом доме, обращайте внимание на показатель реальной себестоимости квадратного метра в ней. Эта величина, которая в разных ЖК существенно отличается, определяется стоимостью стройматериалов и работ. В нашей стране есть такое понятие, как нормативная опосредованная стоимость возведения жилья. Специалисты пересматривают данную величину ежегодно, и в разных регионах Украины она неодинакова.

Самой высокой цена является в столице и других крупных городах. Согласно приказу Министерства развития общин и территорий от 16.12.2020 года, самой низкой утвержденной себестоимостью, составляющей 11246 гривен за 1 м², отличается жилье новостроек в Кировоградской области. В Киеве эта величина выше всего – 15465 гривен за 1 м², а, например, во Львове она составляет 13160 гривен за 1 м².

Стоит знать, что эти цифры условны, и они ниже реальной стоимости жилья. Ведь застройщиками учитываются дополнительные расходы маркетингового и административного плана, а также финансы, которые требуются для еще существующих в нашей стране коррупционных схем. Если все эти издержки учесть, цена 1 м² квартирной площади вырастет в зависимости от региона на 20–30%.

Низкая стоимость квартиры в новостройке – это повод скорее не для того, чтобы образоваться, а чтобы насторожиться (всем нам известно, где бывает «бесплатный сыр»).

Схемы финансирования новостроящихся домов: законны ли они?

Еще одним важным критерием оценки риска покупателя квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме является механизм привлечения застройщиками финансов в их бизнес. На нынешнем рынке схем финансирования немало. К числу самых распространенных механизмов стоит отнести следующие типы сделки:

  • куплю-продажу прав собственника на жилье;
  • продажу форвардных контрактных договоров;
  • заключение предварительных договорных соглашений;
  • финансирование посредством жилищно-строительных кооперативных организаций.

Но стопроцентно грамотной с юридической точки зрения ни одна из вышеуказанных схем не является.

Сегодняшним законодательством предусматривается лишь три метода привлечения денег в сферу строительства ЖК: с помощью специальных фондов финансирования строительства, выпуска и оборота ценных бумаг (облигации), а также привлечения средств институтов совместного инвестирования. Но у современных застройщиков ни один из этих трех способов популярностью не пользуется.

Это означает, что покупка недвижимости может привести к тому, что покупатель квартиры потеряет свои деньги либо станет жертвой мошенников, практикующих аферы в виде двойных продаж в новостройках. Об этих рисках стоит знать. Важно понимать, кому вы при выбранной схеме финансирования доверите свои деньги. Нередкая ситуация, когда указанных лиц не только нет как таковых в разрешении на строительство – они к процессу возведения дома или ЖК официального отношения не имеют вообще.

Важный фактор – этап строительства

Для инвесторов является необходимой оценка финансовых рисков, связанных с покупкой недвижимости в новостройках. Разумеется, если вы будете покупать жилье на этапе закладки фундамента, то риск будет максимальным, а на финальной стадии строительства – минимальным.

Цена покупки обратно пропорциональна величине риска: чем он больше, тем ниже стоимость жилья. Специалисты советуют отказаться от покупки «воздуха» по привлекательной стоимости в пользу приобретения уже реально существующей квартиры, пусть и с некоторой переплатой.

Учесть нужно и динамику выполнения строительных работ. Если стройка ведется в медленном темпе, значит, инвестирование проекта оставляет желать лучшего, поэтому и ваши финансовые вложения могут оказаться напрасными, потерянными.

О проверке данных из разных источников

купить квартиру в новостройкеПосетители отдела продаж новых жилищных комплексов убедились в том, что менеджеры строительных компаний выкладываются «по полной», чтобы ваше будущее жилье было куплено именно у них. Они многие факты приукрасят, а сомнительную информацию скроют – объективной картины соответствующий визит потенциальному покупателю не даст.

Практика доказывает, что менеджеры застройщика сбрасывают «маску любезности» сразу после того, как получат от клиента деньги. С этого момента его личность становится продавцам неинтересной – вы для них, одержимых поиском «новых жертв», становитесь «перевернутой страницей».

Чтобы избежать подобного фиаско, не стоит сразу выкладывать «свои кровные». Вначале необходимо проверить достоверность информации, которую вам дали в отделе продаж компании, на независимых порталах. Полезными для вас могут оказаться сайты opendataBot и lun.ua, хотя особо информативными их назвать нельзя, да и данные на этих ресурсах бывают утратившими актуальность. Но разрешительную документацию можно найти, а так же почитать форум отзывов покупателей.

Дополнительный вариант – поискать отзывы о застройщике в СМИ и на профильных форумах интернета. Но найденная и здесь информация может оказаться противоречивой, неоднозначной.

Покупка жилья в новостроящемся здании является ответственным шагом, поэтому и подходить к решению данного вопроса стоит взвешенно и серьезно. Необдуманность решения может обернуться безвозвратной утратой всех ваших сбережений.

Самый оптимальный вариант для инвесторов – доверить мониторинг строительной компании квалифицированным юристам, которые специализируются на вопросах недвижимости. Правозащитники смогут дать объективную оценку вашим рискам.

По поводу юридической проверки жилья в новостроящихся объектах вы можете обратиться к специалистам нашей юридической компании. Обращайтесь – и мы гарантированно поможем вам выбрать и купить квартиру выгодно и удачно!

Запись на консультацию – +3806723993988

Касьяненко Дмитрий Леонидович

Адвокат, управляющий партнер Юридической компании "Касьяненко и партнеры". Начиная с 2002 года получил большой юридический опыт на ключевых позициях бизнес структур и государственном секторе в области права и финансов.

Подписаться
Уведомление о
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
blank

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наяш Веб-сайт. Подробней

Cookie-файлы

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наш Веб-сайт. Cookie-файлы позволяют нам обеспечить возможность использования Веб-сайта в более удобном и доступном формате. Такие файлы, как правило, не содержат какие-либо данные, которые позволили бы нам идентифицировать вас как конкретное физическое лицо. Ваши данные будут обрабатываться с использованием cookie-файлов в течение разрешенного вами периода.


Политика использования файлов Cookie / Cookie Policy
Согласие пользователя на правила пользования веб сайтом
Согласие на сбор, обработку и передачу персональных данных

Закрыть