click fraud detection

Как банки-кредиторы умудряются обойти ЗУ “Про мораторий”, ссылаясь на ст.37

Верховный суд своим решением определил, как можно обойти мораторий по валютной ипотеке

Действующий Закон Украины «Про мораторий на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» (Далее – Закон про мораторий) регулирует взыскание с граждан по ипотечным кредитам, выданных в иностранной валюте. Действует мораторий на всей подконтрольной территории.

Согласно Закону про мораторий, жилье, которое было куплено по системе кредитования в иностранной валюте, не может отчуждаться без согласия его владельца в таких случаях:

  • если общая жилая площадь, в случае квартиры, не превышает 140 м2, а в случае частного дома – должна быть не более 250 м2;
  • если это помещение является постоянным местом проживания владельца;
  • если его владелец не имеет больше недвижимого жилого имущества, то есть – это единственное жилье должника.

про мораторий на валютный кредитЗакон про мораторий был принят в момент острой девальвации на фоне роста курса иностранных валют и призван обеспечить защиту населения. В то же время в результате пострадали крупные финансовые организации, которые выдавали подобные ипотечные кредиты. Такие ипотеки оформлялись еще в период 2006-2009 года и рассчитаны на длительный период времени. А данный нормативно-правовой акт фактически дал возможность не погашать кредит и при этом не рисковать тем, что у владельца заберут кредитное жилье.

Крупные банки, в частности, капитал которых связан с иностранной валютой, не готовы рисковать своим именем в погоне за возвратом выданных средств, и пытаются урегулировать спор правовым мирным путем. Тогда как такие организации, которые выкупили ипотечные займы у банков, ведомы только деньгами. Они стремятся получить прибыль с проблемной недвижимости. Подобные организации ищут различные пути, которые позволят обойти им судебные заседания и взыскать с валютных должников.

Закон Украины «Об ипотеке» предполагает внесудебное решение вопроса. Пункты с 35 по 38 определяют возможность взыскания, условия обращения и способы по взиманию ипотечной задолженности. К методам взыскания относятся:

  • регистрация права собственности на имущество владельцем ипотеки;
  • продажа кредитной недвижимости по собственной воле покупателю со стороны.

К статье 36 ЗУ «Об ипотеке» стоит отнестись более внимательно, так как именно там прописаны условия для внесудебного взыскания задолженности. Речь идет или о наличии договора, в котором прописаны пункты, которые предполагают внесудебное урегулирование вопроса, или об соответствующей оговорке, которая есть в самом договоре ипотеки . Соглашение могло быть заключено еще во время оформления ипотеки или составлено позднее. Есть регистраторы, которые считают, что наличие подобного пункта в договоре позволяет прибегнуть к внесудебному методу взыскания задолженности по ипотеке, так как договорные отношения не попадают под действие Закона о моратории. Связанно это с тем, что судебное решение вопроса предполагает отчуждение собственности без согласия ее владельца, путем постановления суда через исполнительную службу или исполнительной надписи нотариуса.

Исходя из опыта многих банков, некоторые, чтобы заранее перестраховать себя, детально прописывают условия договора, в которых четко указано, что сам Договор ипотеки является подтверждением правоустанавливающего факта, и тем самым кредитор оставляет для себя возможность договорного взыскания. А если сам договор является таким документом, то это позволяет подать обращение на взыскание. Некоторые организации даже добавляют добровольный пункт в соглашение, а именно прописывают, что кредитор может запустить процедуру взыскания, а владелец недвижимости ничего не имеет против этого.

Примером того, что такое возможно, стало решение Верховного суда по делу № 645/5280/16-с от 13 июня 2018 года. Финансовая организация, которая выкупила попадающую под действие Закона про мораторий задолженность по ипотеке, ссылаясь на ст. 37 действующего Закона об ипотеке, смогла выиграть дело. Организация изначально утвердила себя, как собственника недвижимости, хотя такого права у нее не было. Тем не менее суд в решении об обжаловании взыскания принял сторону финансовой организации. Объяснив это тем, что в данном случае Закон про мораторий на изъятие имущества, полученного путем ипотечного валютного кредитования, не может быть применен и рассмотрен апелляционным судом, поэтому кассационная жалоба будет отменена.

Також є безпідставними доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не застосував до спірних правовідносин закон, який підлягав застосуванню, а саме – Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

У справі, що переглядається, звернення стягнення на квартиру ОСОБА_4 як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, оскільки ОСОБА_4 надала іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя.

Так, відповідно до пункту 5.4.1 договору іпотеки рішення про прийняття у власність предмета іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібне. Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмета іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

Тобто, реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кредекс Фінанс» здійснена за згодою ОСОБА_4, що висловлена у пункті 5.4.1 договору іпотеки, а тому Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Отже, доводи ОСОБА_4 про те, що вона як іпотекодавець не надавала згоди на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя, є безпідставними.”

Суд в этом решении ссылается на пункт 5.4.1 представленного соглашения, в котором прописано следующее: кредитор может принимать самостоятельное решение о том, чтобы оформить право собственности на объект договора. Подпись ипотекодателя в конце соглашения подтверждает, что он понимает и принимает данный пункт, как и весь договор. В результате данное соглашение в комплекте с письменным решением кредитора о принятии права собственности принимают силу договора о купли-продаже объекта ипотеки от должника кредитору. Проще говоря, данный пункт соглашения свидетельствует о том, что регистрация права собственности кредитором была узаконена и принята двумя сторонами-участниками сделки. Вследствие чего данная сделка не может подпадать под действие Закона о моратории.

Данный пункт соглашения определил абсолютную законность того, что финансовая организация произвела регистрацию права собственности касательно валютной ипотеки с согласия другой стороны, а именно ипотекодателя. Следовательно, Закон про мораторий взысканий с граждан Украины, оформивших ипотеку в иностранной валюте, не может быть применен, и не может регулировать данные правовые отношения.

Основываясь на конкретном прецеденте, дабы избежать подобных ситуаций, рекомендуем внимательно относиться ко всем пунктам договора. При необходимости лучше обратиться к грамотному юристу, который вычитает соглашение на предмет подобных формулировок. Поскольку именно такие, незначительные на первый взгляд, пункты, полностью оправдывают возможность ипотекодержателя зарегистрировать право собственности и выселить ипотекодателя из его жилья. При этом Закон Украины про мораторий никоим образом не сможет помочь ипотекодателю в сохранении собственной жилплощади.

Рейтинг
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
blankЗагрузка...
Подписаться
Уведомление о
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
blank

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наяш Веб-сайт. Подробней

Cookie-файлы

Мы используем cookie-файлы для получения информации о том, как вы используете наш Веб-сайт. Cookie-файлы позволяют нам обеспечить возможность использования Веб-сайта в более удобном и доступном формате. Такие файлы, как правило, не содержат какие-либо данные, которые позволили бы нам идентифицировать вас как конкретное физическое лицо. Ваши данные будут обрабатываться с использованием cookie-файлов в течение разрешенного вами периода.


Политика использования файлов Cookie / Cookie Policy
Согласие пользователя на правила пользования веб сайтом
Согласие на сбор, обработку и передачу персональных данных

Закрыть