h6

В практике Юридической кампании «Касьяненко и Партнеры» нередко возникают случаи, когда при передаче имущества в ипотеку были нарушены права несовершеннолетних детей, что является основанием для признания ипотечного договора недействительным и для отказа банку в обращении взыскания на предмет ипотеки и выселении.

На данное время судами Украины высказана правовая позиция относительно споров о признании недействительными правомочий по передаче в ипотеку недвижимого имущества, право пользования которым имеют несовершеннолетние дети без разрешения органов опеки и попечительства. Такие ипотечные договора неоднократно признавались недействительными Верховным Судом Украины и другими судебными инстанциями.

Рассмотрим правовую основу таких судебных решений.

Согласно п.1 ч.2 ст.177 СК родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать правомочия относительно его имущественных прав, а именно, заключение договоров, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договора относительно деления или обмена жилого дома, квартиры.

Аналогичное, но расширенное положение содержится в ч.3 ст.17 Закона от 26 апреля 2001 года №2402-III «Об охране детства».

Частью 4 ст.12 Закона № 2623-IV от 2 июня 2005 года «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» предусмотрено, что для совершения любых правомочий относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое предоставляется согласно закону.

Норма этой же статьи предусматривает, что недопустимо уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых правомочий относительно жилых помещений.

Согласно Ст.3 Конвенции «О правах ребенка», одобренной резолюцией 44-сессии Генеральной Ассамблеи ООН 44/25 от 20 ноября 1989 года, ратифицированной Постановлением ВР Украины от 27 февраля 1991 года № 789-ХІІ, во всех действиях относительно детей, независимо от того, осуществляются они государственными или частными учреждениями, которые занимаются вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание отводится защите интересов ребенка.

Частью 1 ст.215 ГК Украины предусмотрено, что несоблюдение на момент совершения правомочия стороной (сторонами) требований, которые установлены частями первой - третьей, пятой и шестой статьи 203 этого Кодекса, является основанием для недействительности правомочия.

Частью 1 ст.216 ГК Украины предусмотрено, что недействительное правомочие не влечет за собой юридических последствий, кроме тех, которые связаны с него недействительностью.

Согласно ч.1 ст.224 ГК Украины, правомочие совершенное без разрешения органа опеки и попечительства (статья 71 этого Кодекса), является никчемным.

Статья 71 ГКУ отмечает, что опекун не имеет права без разрешения органа опеки и попечительства:

1) отказаться от имущественных прав подопечного;
2) выдавать письменные обязательства от лица подопечного;
3) заключать договора, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договора относительно раздела или обмена жилого дома, квартиры;
4) заключать договора относительно другого ценного имущества.

Именно это обстоятельство и необходимо, прежде всего, принимать во внимание при анализе оснований для признания недействительным ипотечного договора.

Большое внимание рассматриваемому вопросу Верховный суд Украины уделил в своем Письме от 01 февраля 2015 г.

Из рассмотренных обобщений апелляционных судов Украины видится, что при решении дел о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных без разрешения органа опеки и попечительства, основной проблемой является определение, имеет ли право пользования рассматриваемым  жильем ребенок и как именно должно быть подтверждено это право.

Вопрос об определении права пользования жильем ребенком остается сложным, суды не всегда придерживаются одинаковых позиций. Изучение обобщений судебной практики показало, что, как правило, согласно практике Верховного Суда Украины и требований Порядка № 282/20595 наличие права пользования жильем ребенком закрепляется его регистрацией в этом помещении.

Однако случаются случаи принятия судами решений, в которых жилищные права ребенка связывают с другими фактами, отличными от регистрации. Так, с целью определения обстоятельств, которые бы подтверждали пользование ребенком помещением, переданным в ипотеку, используются показания свидетелей, справки из медицинских, дошкольных и школьных учреждений, материалы анкеты заемщика, где бы отмечалось о составе членов семьи, а также копии паспортов, которые содержатся в материалах кредитного дела с отметками о наличии детей. Как свидетельствует судебная практика, эти доказательства принимаются судами во внимание во время вынесения решений относительно недействительности договоров ипотеки, заключенных без согласия органов опеки и попечительства.

Так, решением Шевченковского районного суда г. Черновцов от 24 ноября 2011 г. иск о признании договора ипотеки недействительным был удовлетворен. Ипотечный договор признан недействительным на том основании, что разрешение органа опеки и попечительства на заключение такого договора получено не было, хотя на момент заключения договора в квартире проживал несовершеннолетний ребенок. Судом было указано, что несмотря на то, что ребенок не был зарегистрирован в переданной в ипотеку квартире, его право на пользование этим жильем возникло с момента рождения согласно статей 150, 155, 156 Жилищного кодекса Украинской ССР и статей 331, 402, 405 ЦК. Как подтверждение факта постоянного проживания ребенка в спорной квартире судом была принята медицинская карточка ребенка. Эта квартира является его единственным местом проживания. В связи с этим суд пришел к выводу, что договор ипотеки заключен с нарушением Закона № 2402-ІІІ и Закона № 2623-ІV. Апелляционный суд Черновицкой области согласился с таким решением суда.

Основания, которые подобны приведенному выше решению, связаны с отсутствием в действующем законодательстве, в частности Законе от 11 декабря 2003 г. № 1382-IV «О свободе передвижения и свободном выборе местожительства в Украине», положения об обязательной регистрации новорожденных детей, в связи с чем частыми являются случаи отсутствия у ребенка регистрации в каком-либо жилом помещении. При таких обстоятельствах признание недействительными договоров ипотеки без согласия органов опеки и попечительства даже в случае, когда ребенок не был зарегистрирован в переданном в ипотеку жилом помещении, продиктованы необходимостью защиты его жилищных прав и интересов. Кроме того, такая практика согласовывается с положениями ст.405 ГК, согласно которой члены семьи владельца жилья, которые проживают вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем согласно закону. Сервитутное право пользования жильем приобретают члены семьи владельца жилья по факту обретения статуса члена его семьи (постановление Верховного Суда Украины от 21 сентября 2011 г. в деле № 6-57868).

Следует отметить, что практика определения права пользования жильем ребенком при отсутствии его обязательной регистрации содействует недобросовестному поведению ипотекодателей во время заключения договоров ипотеки. Учитывая то, что в силу ч.3 ст.6 Закона №898-ІV обязанность предупреждения о всех известных правах и требования других лиц на предмет ипотеки, в том числе о правах детей, лежит именно на ипотекодателях, последние часто преднамеренно скрывают факт пользования жильем ребенком с дальнейшим оспариванием договоров ипотеки, заключенных без согласия органов опеки и попечительства, в интересах ребенка.

Необходимо учитывать, что согласно второму предложению ч. 3 ст. 6 Закона № 898-ІV ипотекодержатель имеет право требовать от родителей-ипотекодателей, которые сознательно скрыли факт существования прав детей на переданное в ипотеку жилье, досрочного выполнения основного обязательства и возмещения причиненных убытков.

Практике также известны такие недобросовестные действия родителей-ипотекодателей, как снятие с регистрации ребенка с целью заключения договора ипотеки.

Принимая во внимание ситуацию, которая сложилась в сфере защиты прав детей во время заключения договоров ипотеки, суды, решая эту категорию споров, должны в каждом конкретном случае проверять право пользования жилым помещением ребенком, которое может основываться на документальном основании (справки о наличии зарегистрированных лиц на жилой площади, среди которых указан и ребенок) и на законе (на основании ст. 405 ГК о праве сервитута). При отсутствии регистрации ребенка в оспариваемом помещении следует выяснять наличие у ребенка другого местожительства. Суды должны учитывать добросовестность поведения истцов, которые, будучи ипотекодателями оспаривают действительность ипотечного договора на основании неполучения согласия органами опеки и попечительства.

Важным является вопрос возможности регистрации детей в квартире, которая является предметом ипотеки, после заключения договора ипотеки, поскольку именно таким фактом отрицается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки с целью защиты прав детей на пользование жильем.

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в п.44 постановления пленума Высшего специализированного суда Украины № 5 по этому поводу отметил, что суды должны выяснять, имел ли малолетний ребенок право собственности на предмет ипотеки или право пользования предметом ипотеки на момент заключения договора ипотеки. Любые действия, совершенные без согласия ипотекодержателя после заключения договора ипотеки (например, регистрация несовершеннолетнего ребенка в жилом доме, рождение ребенка после заключения договора ипотеки) не являются основанием для признания такого договора недействительным на основании невыполнения требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства.

Как видим, важным вопросом является факт регистрации в жилом помещении на момент заключения договора ипотеки.

Верховный Суд Украины еще в своем постановлении от 23 июля 2008 г. отметил, что право пользования имуществом члена семьи владельца жилья связано с моментом осуществления регистрации по месту проживания лица (решение № 2270896 в Едином государственном реестре судебных решений).

По мнению юристов «Касьяненко и Партнеры», необходимость получения согласия органа опеки и попечительства касается не только детей, которые зарегистрированы в соответствующем жилом помещении, а и тех, которые хоть и не зарегистрированы в нем, но имеют право пользования им. Эту позицию можно обосновать следующими законодательными нормами.

В соответствии с ч.2 Ст.3 Семейного кодекса Украины, семью составляют лица, которые совместно проживают, связанные общим бытом, и имеющие взаимные права и обязанности.

Согласно положениям частей третьей и четвертой статьи 29 ГК Украины местожительством физического лица, которое не достигло десяти лет, есть местожительство его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает, опекуна или местонахождение учебного заведения или заведения здравоохранения, в котором он проживает, если другое местожительство не установлено по согласию между ребенком и родителями (усыновителями, опекуном) или организацией, которая выполняет функции опекуна.

Согласно статье 405 Гражданского кодекса Украины члены семьи владельца жилья, которые проживают вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем согласно закону.

Аналогичную норму содержит ч.2 ст.18 Закона Украины «Об охране детства»: «дети - члены семьи нанимателя или владельца жилого помещения имеют право пользоваться помещением наравне с владельцем или нанимателем».

В соответствии со ст.12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» № 2623-IV, недопустимо уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых правомочий относительно жилых помещений.

Анализируя обоснованность признания недействительными ипотечных договоров на основании нарушения при заключении прав детей, суды обращали внимание, в частности, на такие моменты.

В постановлении от 25 апреля 2012 года Коллегия судей судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел указала такое: «То есть, с обретением действия этого Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», требование относительно необходимости получения предварительного соглашения органов опеки и попечительства для совершения правомочий относительно недвижимого имущества, право пользования которым имеют дети, касается не только родителей или лиц, которые их заменяют, а всех лиц, которые собираются заключать такие правомочия».

В постановлении апелляционного суда Тернопольской области от 17 июля 2012 года, которое оставлено в силе постановлением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 3 октября 2012 года, указано на такое: «В связи с этим, суд признал недействительным договор ипотеки от 30.01.2008 года, поскольку он не отвечает требованиям закона и нарушает права несовершеннолетних лиц, которые проживают и зарегистрированы в доме по АДРЕС_1. При этом суд правильно заметил, что определенные законом права ребенка подлежат защите во всех случаях и независимо от того, кто именно их нарушил, в том числе и в случае нарушения этих прав лицом, которое обязано обеспечивать их реализацию».

Удовлетворяя иск о признании недействительным договора ипотеки в решении от 10 июня 2013 года, оставленного в силе постановлением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 13 сентября 2013 года, коллегия судей судебной палаты в гражданских делах апелляционного суда Черкасской области, указала на такое: «В судебном заседании апелляционной инстанции рассмотрен оригинал квартирной карточки и допрошенная в качестве свидетеля паспортист ЛИЦО_18, которая подтвердила то обстоятельство, что несовершеннолетнее ЛИЦО_12 была зарегистрировано по АДРЕС_1 21.09.2001 года и с того момента с регистрации не снималась и постоянно по текущее время является зарегистрированной по данному адресу. Почему в 2007 году была выдана справка, в которой не указано ЛИЦО_12 зарегистрированное по АДРЕСА_1 по состоянию на август 2007 года, она объяснить не может.

Таким образом, апеллянт полностью подтвердил обстоятельство, на которое он ссылается в апелляционной жалобе, что начиная с 21.09.2001 года по текущее время несовершеннолетнее ЛИЦО_12 все время было зарегистрировано и проживало по АДРЕСА_1. Коллегия судей считает данное обстоятельство полностью доказанным и не опровергнутым ответчиком».

В решении суда Кицманского районного суда Черновицкой области от 11 ноября 2010 года, оставленного в силе постановлением Коллегии судей судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 28.04.2011 года, подчеркивается, что « В случае наличия любой правовой коллизии, неполноты, нечеткости или противоречивости законодательства, которое регулирует спорное правовое отношение, касающееся интересов ребенка, суд согласно требованиям ст. 8 ГПК Украины и ст. 3 Конвенции о правах ребенка должен отдавать преимущество наилучшему обеспечению интересов ребенка».

В решениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 14 декабря 2011 года, от 13 июня 2012 года, от 10 октября 2012 года, от 18 декабря 2013 года и от 15 января 2014 года суд кассационной инстанции, постановляя решение об отказе в удовлетворении исков о признании договоров ипотеки недействительными исходил из того, что на момент заключения оспариваемых договоров дети ипотекодателей или не имели права пользоваться переданным в ипотеку имуществом или не проживали в жилом помещении, переданном в ипотеку, их вселение имело место после заключения договоров ипотеки без согласия ипотекодержателя, а потому установленные факты не являются основанием для признания договора ипотеки недействительным в связи с невыполнением требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, при изучении вопроса действительности договора ипотеки жилого помещения на основании нарушения прав ребенка, юристы "Касьяненко и Партнеры" советуют обратить внимание на такие обстоятельства.

1.    Имели ли ипотекодатели несовершеннолетнего (возрастом до 18-ти лет) ребенка (детей) на момент заключения договора ипотеки.

2.    Было ли получено предварительное соглашение органов опеки и попечительства для совершения ипотечного договора.

3.    Имели ли этот ребенок право собственности или пользование жильем.

4.    Был ли зарегистрирован ребенок в жилом помещении.

5.    Имел ли ребенок другое местожительство, кроме переданного в ипотеку жилья.

6.    Требование относительно необходимости получения предварительного соглашения органов опеки и попечительства для совершения правомочий относительно недвижимого имущества, право пользования которым имеют дети, касается не только родителей или лиц, которые их заменяют, а всех лиц, которые собираются заключать такие правомочия.

7.    Рождение детей после заключения ипотечного договора и их регистрация в ипотечном жилье не влияет на действительность договора.

8.    Местожительством ребенка, который не достиг десяти лет, является местожительство его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает, или лиц, которые их заменяют.

9.    Права ребенка подлежат защите во всех случаях и независимо от того, кто именно их нарушил, в том числе и в случае нарушения этих прав лицом, которое обязано обеспечивать их реализацию (например, родителями - ипотекодателями).

10.    В случае наличия любой правовой коллизии, неполноты, нечеткости или противоречивости законодательства, которое регулирует спорное правовое отношение, касающееся интересов ребенка, суд должен отдавать преимущество наилучшему обеспечению интересов ребенка.

После выяснения вопроса о нарушении права ребенка при заключении договора ипотеки, нужно избрать верный путь защиты такого нарушенного права.

1. Классическим примером защиты нарушенного права в такой ситуации является подача иска о признании недействительным ипотечного договора. Истцом может быть законный представитель ребенка, чьи права нарушены при заключении договора ипотеки, или сам ребенок, если он на момент подачи иска достиг 18-ти лет или прокурор. Судебный сбор при этом будет платиться как при представлении неимущественного иска, а если жилье сменило владельца и есть требование о его возвращении, как из имущественного иска. Подсудность в этом случае исключительная – по местонахождению жилья.

2. Распространенным образом защиты является также представление встречного иска о признании недействительным договора ипотеки при наличиииска банка об обращении взыскания на предмет ипотеки и выселения. Примером является дело, окончательное решение в котором принял Верховный суд Украины постановлением от 4 марта 2015 года отказав в удовлетворении заявления публичного акционерного общества “Государственный сберегательный банк Украины” о пересмотре постановления Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 8 октября 2014 года, которым в удовлетворении иска банка было отказано, а встречный иск о признании недействительным договора ипотеки - удовлетворенно.

3. Защитить права ребенка можно и без подачи иска о признании ипотеки, а доказав в процессе судебного разбирательства наличие обстоятельств, которые свидетельствуют о его никчемности. Так, в постановлении от 12.11.2014 года в деле № 6-161цс14 Верховный суд Украины постановил, что суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ПАТ «Приватбанк» об обращении взыскания на предмет ипотеки, выселении и снятии с регистрации, учитывая несоблюдение сторонами во время заключения ипотечного договора требований законодательства относительно согласования в установленном законом порядке с органом опеки и попечительства передачи в ипотеку дома, право пользования которым на момент заключения договора ипотеки имели дети, имеет следствием никчемность данного правомочия.

4. Интересный способ защиты использован в деле № 2-939/ 11 г., где истцом были заявлены следующие исковые требования: установить факт проживания одной семьей с ипотеокдателем; признать общей совместной собственностью истцом и ипотекодателем недвижимое имущество, приобретенное ими за время проживания одной семьей без регистрации брака, которое было предметом ипотеки; признать недействительным договор ипотеки, заключенный между ипотекодателем и банком; обязать нотариуса исключить из единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и с Государственного реестра ипотек соответствующие записи относительно отягощения имущества, которое является предметом ипотеки согласно договору ипотеки.

Установив данные обстоятельства, а также проживание в доме, который был предметом ипотеки двух несовершеннолетних детей истца и одного общего с ипотекодателем ребенка, суды, в т.ч. Высший специализированный суд, исковые требования удовлетворили (Постановление от 04 июля 2012 года).

Важной гарантией защиты прав ребенка в такой категории дел является привлечение к участию в рассмотрении дела органа опеки и попечительства.

 

Внимание !!! Вовремя оказанная юридическая поддержка заемщикам Банка дает возможность освободить себя, свое имущество, имущество своих близких и наследников от банковских кредитов, при этом ни неся никакой уголовной ответственности.

 

Договориться о встрече с юристом Вы можете по телефону (067) 239-93-88, наш адрес 01004, Украина, г. Киев, ул.Владимирская, 40/2 офис 24. Все документы анализируются нами в течении 2-х дней, определяем юридические механизмы, а также позитивные стороны для клиента, после чего формируем смету защиты Вашего имущества и подписываем с Вами договор оказания юридических услуг.

 

Все остальное мы делаем сами, без вашего участия. Если Вы находитесь в Киеве , то можете приехать к нам в офис, если Вы из другого города, то документы можете передать по электронной почте или отправить курьерской доставкой по адресу нашего офиса: 01004, Киев, ул.Владимирская, 40/2 офис 24, телефон 067 239-93-88 ЮК "Касьяненко и Партнеры".

 

Механизмы, применяемые Юридической компанией «Касьяненко и Партнеры» по «заморозке» возврата кредита на стадии переговоров с Банком, на стадии судебного или исполнительного производства способствуют уменьшению долговой нагрузки заемщиков. При «заморозке» кредита применяются как судебные «ноу-хау» методы давления на  Банк, разработанные нашей юридической компанией, так и успешные методы ведения переговоров с Банком. В целях конфиденциальности  наших процессуальных «ноу-хау», мы не будем озвучивать имеющиеся у нас нестандартные законные методы «заморозки» возврата кредита. Наши методы «заморозки» возврата кредита успешно применяются нами во всех Банках и коллекторских компаниях.

 

 

 

Тел.: 067 239-93-88 Тел.: (044) 209-50-69
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. Skype: dkasyan99
01004, Украина, г. Киев, ул.Владимирская, 40/2 офис 24

h6
+38 (044) 209-50-69
+38 (067) 239-93-88
E-maillaw@kasyanenko.com.ua
Адресул. Владимирская, 40/2