h6

12 октября 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины при рассмотрении дела №6-504цс16 и решении вопроса об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции статей 23, 36-39 Закона Украины «Об ипотеке», отступила от собственных позиций, изложенных в постановлениях от 24 декабря 2014 года в деле №6-201цс14 и от 30 марта 2016 года в деле №6-1851цс15. Станет ли это решение окончательным?

Ранее Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины выносила по данному делу следующие постановления:

- №6-201цс14 (24.12.2014): «Поскольку на момент перехода права собственности на здания и сооружения на основании решения суда договор ипотеки был признан недействительным, а соответствующая запись была удалена из Реестра сведений об обременении имущества ипотекой, то статья 23 Закона Украины «Об ипотеке» к спорным правоотношениям не применяется».

- №6-1851цс15 (30.03.2016): «Судам следует установить наличие или отсутствие согласия ипотекодателя на внесудебный способ урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а также осуществления исполнительной надписи нотариусом, в качестве правового основания для регистрации права собственности ипотекодержателя, если такие условия предусмотрены условиями договора ипотеки».

Однако 12 октября 2016 года ВСУ повторил свои правовые позиции, высказанные по делам № 6-2026цс16 и № 6-1219цс16, а именно:

1. Согласно статьи 23 Закона «Об ипотеке», в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

То есть, ВСУ использовал механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

2. Согласно ч.3 статьи 33 Закона «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя. Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда регулирует статья 39 Закона «Об ипотеке», которая предусматривает, что при удовлетворении судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Правовые основы ипотеки

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотекой считается вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя. При этом ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника, в порядке, установленном настоящим Законом. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Ч.5 статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» оговаривает, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения этого обязательства или до окончания срока действия договора ипотеки. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (ч.4 статьи 631 ГК Украины).

Статьей 17 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрены основания прекращения ипотеки, в частности, в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора или признания договора ипотеки недействительным.

Таким образом, если договор ипотеки не прекращен по определенным законом основаниям, то все права и обязанности, приобретенные сторонами по этой сделке, должны осуществляться беспрепятственно, и являются действующими до его полного выполнения. Положения статей 33, 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке» и 328, 335, 376, 392 ГК законодательно определяют следующие 3 способа защиты удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой путем обращение взыскания на предмет ипотеки:

1. Судебный — на основании решения суда:

а) путем проведения публичных торгов;

б) через процедуру продажи согласно ст. 38 ЗУ «Об ипотеке» (право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю).

2. Внесудебный:

а) на основании исполнительной надписи нотариуса;

б) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

3. «Смешанный» — в рамках правовой позиции ВСУкраины от 14 сентября 2016 по делу №6-1219цс16.

В свою очередь, внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорке в ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставления права ипотекодержателю от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

ВАЖНО: договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

Kasyanenko

Комментарий «Касьяненко и Партнеры»

«В данном деле ВСУ не только неоднократно менял свою позицию, но и неправильно применил нормы статей 36, 37, 38, 39 Закона Украины «Об ипотеке», принимая судебное решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (смешанный способ взимания), — комментирует управляющий партнер ЮК «Касьяненко и Партнеры» Дмитрий Касьяненко. — Таким образом, Верховный суд Украины оспорил сам себя и вынес решение, противоречащее буква закона, что может служить основанием для дальнейших споров и апелляций».

12 октября 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины при рассмотрении дела №6-504цс16 и решении вопроса об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции статей 23, 36-39 Закона Украины «Об ипотеке», отступила от собственных позиций, изложенных в постановлениях от 24 декабря 2014 года в деле №6-201цс14 и от 30 марта 2016 года в деле №6-1851цс15. Станет ли это решение окончательным?


Ранее Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины выносила по данному делу следующие постановления:

- №6-201цс14 (24.12.2014): «Поскольку на момент перехода права собственности на здания и сооружения на основании решения суда договор ипотеки был признан недействительным, а соответствующая запись была удалена из Реестра сведений об обременении имущества ипотекой, то статья 23 Закона Украины «Об ипотеке» к спорным правоотношениям не применяется».

- №6-1851цс15 (30.03.2016): «Судам следует установить наличие или отсутствие согласия ипотекодателя на внесудебный способ урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а также осуществления исполнительной надписи нотариусом, в качестве правового основания для регистрации права собственности ипотекодержателя, если такие условия предусмотрены условиями договора ипотеки».

Однако 12 октября 2016 года ВСУ повторил свои правовые позиции, высказанные по делам № 6-2026цс16 и № 6-1219цс16, а именно:

1. Согласно статьи 23 Закона «Об ипотеке», в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

Таким образом, если залоговое имущество выбывает из собственности ипотекодателя, законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

2. Согласно ч.3 статьи 33 Закона «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда регулирует статья 39 Закона «Об ипотеке», которая предусматривает, что при удовлетворении судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК предусматривает только в статьях 335 и 376 ГК. Во всех остальных случаях право собственности приобретается из других не запрещенных законом оснований, в частности из сделок (часть первая статьи 328 ГК).

Правовые основы ипотеки

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотекой считается вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя. При этом ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника, в порядке, установленном настоящим Законом. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Ч.5 статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» оговаривает, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения этого обязательства или до окончания срока действия договора ипотеки. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (ч.4 статьи 631 ГК Украины).

Статьей 17 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрены основания прекращения ипотеки, в частности, в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора или признания договора ипотеки недействительным.

Таким образом, если договор ипотеки не прекращен по определенным законом основаниям, то все права и обязанности, приобретенные сторонами по этой сделке, должны осуществляться беспрепятственно, и являются действующими до его полного выполнения. Положения статей 33, 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке» и 328, 335, 376, 392 ГК законодательно определяют следующие 3 способа защиты удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой путем обращение взыскания на предмет ипотеки:

1. Судебный — на основании решения суда:

а) путем проведения публичных торгов;
б) через процедуру продажи согласно ст. 38 ЗУ «Об ипотеке» (право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю).

2. Внесудебный:

а) на основании исполнительной надписи нотариуса;
б) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

3. «Смешанный» — в рамках правовой позиции ВСУкраины от 14 сентября 2016 по делу №6-1219цс16.

В свою очередь, внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорке в ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставления права ипотекодержателю от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

ВАЖНО: договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

Спорное дело

В рассматриваемом деле суды установили, что основное обязательство должник не выполнил, а наличие и размер задолженности были подтверждены предоставленным расчетом задолженности. Кроме того, договор ипотеки не признавался недействительным, срок его действия не истек и договор был действительным на момент исключения из государственного реестра отягощений сведений об ипотеке, и является действующим на момент рассмотрения дела. Таким образом, основное обязательство по кредитному договору не прекратилось, а потому отсутствуют основания считать ипотеку прекращенной.

Согласно ч.1 статьи 4 Закона «Об ипотеке», обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. Правовые, экономические и организационные основы проведения государственной регистрации и других прав, которые подлежат регистрации по настоящему Закону, и их обременений определены Законом Украины от 1 июля 2004 года №1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

В соответствии с ч.3 статьи 3 Закона № 1952-IV, права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Аналогичные положения содержатся и в ч.2 статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.

Кроме того, государственная регистрация ипотек регулировалась Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 года №410 (утратил силу 1 января 2013) и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украина от 17 октября 2013 №68 (утратил силу 1 января 2016).

В соответствии с чч. 1,2 статьи 26 Закона №1952-IV записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений. В случае отмены на основании решения суда, в Государственный реестр прав вносится соответствующая запись. Пунктами 74, 75 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений предусмотрено, что решение суда об обременения прав на недвижимое имущество, которое вступило в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество. ВАЖНО: Если судебный акт отменен, то он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.

При таких условиях, в случае отмены незаконного судебного решения, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключена запись об обременении, запись подлежит восстановлению с момента ее первоначального совершения, то есть является действительной с момента совершения первичной записи в Государственном реестре ипотек.

Статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, а также все его права и обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

По замыслу этой нормы, на лицо, к которому перешло право собственности на имущество, обремененное ипотекой, даже в случаях, когда до его сведения не была доведена информация об обременении имущества ипотекой, переходят все права и обязанности ипотекодателя.

Таким образом, в случае выбытия залогового имущества из собственности ипотекодателя, законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности.
Аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях ВСУ от 3.02.2016 г. по делу №6-2026цс16 и от 05.10.2016 г. по делу №6-1582цс16.

В ч.1 статьи 36 Закона «Об ипотеке» указано, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которая содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно положениям ч.3 указанной статьи, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать:

- передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке»;
- право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 настоящего Закона, которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Kasyanenko

Комментарий «Касьяненко и Партнеры»

«В рассматриваемом деле ВСУ неоднократно менял свою позицию, — комментирует управляющий партнер ЮК «Касьяненко и Партнеры» Дмитрий Касьяненко. — Принимая судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (смешанный способ взимания), суд неправильно применил нормы статей 36, 37, 38, 39 Закона Украины «Об ипотеке». Таким образом, ».

h6
+38 (044) 209-50-69
+38 (067) 239-93-88
E-maillaw@kasyanenko.com.ua
Адресул. Владимирская, 40/2