h6

Ипотекой обеспечиваются исключительно реальные обязательства или требования, которые могут возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу. Такой вывод содержится в обобщении судебной практики применения судами законодательства, которое регулирует ипотеку как залог недвижимого имущества, текст которого печатает "Закон и Бизнес".

Ипотекой обеспечиваются исключительно реальные обязательства или требования, которые могут возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу. Такой вывод содержится в обобщении судебной практики применения судами законодательства, которое регулирует ипотеку как залог недвижимого имущества, текст которого печатает "Закон и Бизнес".

Адрес: 01004, Украина, г. Киев, ул.Владимирская, 40/2 офис 24
Тел.: (067) 239-93-88, (044) 209-50-69, 
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Анализ судебной практики применения судами законодательства, которое регулирует ипотеку как залог недвижимого имущества

(извлечение)

І. Введение

Правовое регулирование, понятие и содержание ипотечних правоотношений

Одним из наиболее эффективных и действенных способов обеспечения выполнения обязательства есть ипотека, поскольку в результате ипотеки кредитор получает материальные гарантии относительно выполнения обязательства, а возможная реальная угроза потери недвижимого имущества, которое имеет значительную экономическую стоимость и характеризуется стабильностью в гражданском обороте, является дополнительным стимулом для выполнения его должником.

Правоотношения в сфере ипотеки регулируются рядом нормативно-правовых актов. Прежде всего, это закон «Об ипотеке» от 5.06.2003 № 898-ІV, согласно ст.2 которого законодательство об ипотеке базируется на Конституции и состоит из Гражданского кодекса, Хозяйственного кодекса, Земельного кодекса, этого закона и других нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Нормы относительно порядка применения ипотеки содержатся в законах:

«Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» от 19.06.2003 №979-IV;
«О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 №978-IV;
«О нотариате» от 2.09.93 № 3425-ХІІ;
«О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1.07.2004 №1952-IV;
«Об исполнительном производстве» от 21.04.99 № 606-ХІV;
«О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» от 3.06.2014 №1304-VII.

Некоторые положения относительно ипотеки содержат законы:
«Об оценке имущества, имущественных  прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-ІІІ;
«Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-ІV;
«Об аренде земли» от 6.10.98 №161-XIV.

Нужно учитывать и нормы Семейного кодекса, законов:

«Об охране детства» от 26.04.2001 № 2402-ІІІ;
«Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» от 2.06.2005 № 2623-ІV;
«Об охране культурного наследства» от 8.06.2000 № 1805-ІІІ, а также подзаконных актов, в частности постановления КМ « Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» от 17.10.2013 №868.

Согласно ст.3607 Гражданского процессуального кодекса решение Верховного Суда, принятое в результате рассмотрения заявления о пересмотре судебного решения по причине неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права в подобном правоотношении, есть обязательным для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, содежащий указанную норму права, и для всех судов Украины. Суды обязаны привести свою судебную практику в соответствие с решением ВС.

Согласно закону № 898-ІV ипотека – это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим законом.

Определение ипотеки содержится и в ст.575 ГК, согласно которому ипотека – это залог недвижимого имущества, которое остается во владении застаовдержателя  или третьего лица.

Ипотекой может быть обеспеченное выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу (ч.4 ст. 3 закона № 898-ІV).

Действительное обязательство должно основываться на действующих правовых основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей, предусмотренных законом, которыми есть договор или другое правомочие, закон, решение суда (ст.11, ч.2 ст.509 ЦК), и должно быть направленно на реальное наступление юридических следствий.

Согласно определению терминов, которые содержатся в ст.1 закона № 898-ІV, основное обязательство – это обязательство должника по договорам займа, кредита, покупки-продажи,  лизинга, а также обязательства, которое возникает из других оснований, выполнение которого обеспечено ипотекой. Так, ипотекой может быть обеспеченное обязательство относительно управления имуществом, которое вытекает из закона №978-IV.

Итак, согласно действующему законодательству ипотекой обеспечиваются исключительно реально существующие обязательства или требования, которые могут возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу. Вопрос об определении действительности правомочия связывается с моментом его совершения согласно стст.205-210 ГК. Правомочие есть правомерным, если его недействительность прямо не установлена законом или если он не признан судом недействительным (ст.204 ГК).

Непосредственно законом № 898-ІV определено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или к истечению срока действия ипотечного договора, а следовательно, ипотека не может существовать самостоятельно без обязательства. Недействительность договора, обеспеченного ипотекой, влечет за собой и недействительность ипотеки.

Будущее требование, которое обеспечивается ипотекой,  возникает после вступления в силу договора, которым она установлена. Такое требование может также возникать с момента наступления определенных обстоятельств или  сроков, которые оговариваются в договоре.

Спорным в судебной практике оказался вопрос о действительности ипотечных договоров, заключенных во исполнение генерального договора об осуществлении кредитования, которым определяются лишь общие принципы и порядок кредитования и возможность заключения в будущем соответствующих кредитных договоров.

Согласно ч.2 ст.7 закона № 898-ІV, в случае, если требование за основным обязательством подлежит выполнению в денежной форме, размер этого требования определяется на основании ипотечного договора или договора, который обусловливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем предоставления критериев, которые позволяют установить размер этого требования на конкретное время на протяжении срока действия основного обязательства.

При рассмотрении этот вопроса суды должны учитывать следующее.

Учитывая вышеупомянутые нормы не противоречить положениям закона, ипотечный договор, по условиям которого обеспечиваются требования банка по генеральному договору об осуществлении кредитования и проведения других активных банковских операций, которым определено общие принципы и порядок проведения банковских операций относительно заемщика, лимит и срок осуществления кредитования и проведение других активных банковских операций, максимальный размер процентов за пользование кредитными средствами и предусмотрено заключение в пределах этого генерального договора конкретных договоров с определением условий каждой из операций, с учетом того, что сторонами во исполнение условий генерального договора были заключены конкретные кредитные договора, которые являются неотъемлемой частью такого генерального договора. Такая позиция неоднократно подтверждалась в решениях ВС (например в постановлении от 15.11.2010 в деле №3-7гс10; в постановлении от 15.11.2010 в деле №3-8гс10).

Если генеральный договор не устанавливает реальные права и обязанности, суммы кредитования, сроки предоставления кредитных средств, процентные ставки за пользование кредитными средствами и т.п., то договор ипотеки может быть признан недействительным как таковой, что обеспечивает выполнение обязательства, которого, в сущности, еще не существовало на момент заключения ипотечного договора.

Согласно ч.1 ст. 3 закона № 898-ІV ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда, применяются правила ипотеки, которая возникает на основании договора, если другое не установлено законом.

Договор является самым распространенным основанием для возникновения ипотечного правоотношения. Во время заключения договора ипотеки нужно соблюдать установленные законом требования, в частности относительно его формы и содержания, порядка внесения изменений, вида и правового статуса имущества, которое разрешено передавать в ипотеку, условий передачи имущества в ипотеку и других, определенных законом аспектов, которые имеют существенное значение действительности такого договора.

Законная ипотека возникает в силу прямых указаний относительно нее в законе и не зависит от волеизъявления сторон.

Ипотека на основании закона возникает в таких случаях:

1) согласно ст.735 ГК в случае передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество;

2) согласно стст.694, 695 ГК с момента передачи товара, проданного в кредит, и до его оплаты, а также при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа продавцу принадлежит право залога на этот товар;

3) согласно ст.88 Налогового кодекса имущество налогоплательщика, который имеет налоговый долг, передается в налоговый залог. Право налогового залога возникает согласно этому кодексу и не нуждается в письменном оформлении;

4) согласно ст.4 Международной конвенции о морских залогах и ипотеки от 6.05.93 морским залогом относительно судна обеспечиваются: a) требования экипажа относительно заработной платы и других сумм; б) требования в связи с гибелью или телесными повреждениями на суше или на воде, если они непосредственно связаны с эксплуатацией судна; в) требования относительно вознаграждения за спасания судна; г) требования относительно выплаты портового собрания, собрания за пользование каналами и другими водными путями и лоцманского собрания; д) требования, которые вытекают из гражданских правонарушений, связанных с причинением материального вреда или вреда в процессе эксплуатации судна, за исключением потери или повреждения груза, контейнеров или багажа пассажиров, которые перевозятся на судне, – обеспечивается морской ипотекой судна.

Решение суда как основание для возникновения ипотеки является новеллой в законодательстве, которая пока что не приобрела реализацию.
Учитывая положение ст.16 ГК и ст.1 ГПК, установление ипотеки на основании решения суда может быть применено как один из способов защиты прав и интересов участников гражданских правоотношений. Поскольку к ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда, применяются правила относительно ипотеки, которая возникает на основании договора, если другое не установлено законом, такое решение должно содержать все ведомости, определенные законом № 898-ІV как существенные условия договора.

ІІ. Субъекты ипотечных правоотношений

Субъектами ипотечных правоотношений закон № 898-ІV определяет ипотекодателя и ипотекодержателя.

Согласно определениям, которые содержатся в ст.1 этого закона, ипотекодержателем является кредитор за основным обязательством.

Ипотекодатель – лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель.

Имущественный поручитель – лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица – должника.

Некоторые суды отождествляют имущественного поручителя с поручителем как стороной договора поруки и, как следствие, применяют к ипотечному правоотношению при участии имущественных поручителей нормативные положения, которые регулируют поруку (§3 гл.49 ЦК).
Решая этот вопрос, суды должны учитывать, что согласно ст.546 ЦК порука и залог определенные как отдельные виды обеспечения обязательств. Поручитель и имущественный поручитель являются субъектами разных по смыслу гражданского правоотношения. Поручитель является субъектом такого вида обеспечения выполнения обязательства, как порука, а имущественный поручитель является субъектом другого вида обеспечения выполнения обязательства — залоги. Правовой статус поручителя и имущественный поручитель урегулирован отдельно, с существенными видовыми отличиями, достаточными для них различение и для разрешения споров при их участии путем непосредственного применения соответствующих норм
может быть должник или имущественный поручитель.

Имущественный поручитель — лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица — должника.

Некоторые суды отождествляют имущественного поручителя с поручителем как стороной договора поручительства и, как следствие, применяют к ипотечному правоотношению при участии имущественных поручителей нормативные положения, которые регулируют поручительство (§3 гл.49 ГК).

Решая этот вопрос, суды должны учитывать, что согласно ст.546 ГК поручительство и залог определены как отдельные виды обеспечения обязательств. Поручитель и имущественный поручитель являются субъектами разных по смыслу гражданских правоотношений. Поручитель является субъектом такого вида обеспечения выполнения обязательства, как поручительство, а имущественный поручитель является субъектом другого вида обеспечения выполнения обязательства – залога. Правовой статус поручителя и имущественного поручителя урегулирован отдельно, с существенными видовыми отличиями, достаточными для их различения и для разрешения споров при их участии путем непосредственного применения соответствующих норм гражданского закона.

Поскольку договор ипотеки является разновидностью договора залога и отдельным образом обеспечения обязательств, регулирование которого осуществляется стст.572-593 гл.49 ГК и специальным законом, то к ипотечному правоотношению при участии имущественного поручителя не подлежат применению положения §3 гл.49 ГК (постановление ВС от 16.10.2012 в деле №3-43гс12).

Нужно иметь в виду, что должник за основным обязательством и имущественный поручитель – ипотекодатель не являются солидарными должниками. Солидарная ответственность наступает лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (ст.541 ГК).

Законом № 898-ІV, во-первых, солидарной ответственности должника за основным обязательством и имущественного поручителя в случае нарушения должником обязательства не предусмотрено. Во-вторых, указанным законом, а именно ч.1 ст.11, четко определено, что имущественный поручитель несет ответственность перед ипотекодержателем за невыполнения должником основного обязательства исключительно в пределах стоимости предмета ипотеки. То есть объем ответственности имущественного поручителя ограничен стоимостью имущества, переданного им в ипотеку, в связи с чем увеличение объема ответственности имущественного поручителя невозможно.

Так, решением Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 18.04.2012 упразднено решение Обуховского районного суда г.Киева от 13.04.2011 и постановление Апелляционного суда Киевской области от 13.10.2011 в части удовлетворения иска о прекращении действия договора ипотеки и снятие запрета отчуждения предмета ипотеки в связи с тем, что суды, решая спор, применили нормы, которые регулируют поручительство (стст.553-559 ГК), которые не применяются к правоотношению кредитора с имущественным поручителем, поскольку он отвечает перед залого/ипотекодержателем за выполнение должником основного обязательства исключительно в пределах стоимости предмета залога/ипотеки (решение №23930049 в Едином государственном реестре судебных решений).

Учитывая вышесказанное, к имущественному поручителю не могут быть применены положения ч.1 ст.543, ст.554 ГК.

К ипотечным правоотношениям также не применяются положения ч.4 ст.559 ГК относительно срока предъявления требований к поручителю.

Согласно ч.2 ст.11 закона № 898-ІV, в случае удовлетворения требований ипотекодержателя имущественным поручителем за счет предмета ипотеки отношения между ипотекодержателем, который является кредитором, и ипотекодателем прекращаются, а у имущественного поручителя при этом возникает право регресса к должнику, следовательно, право кредитора по основному обязательству приобретает имущественный поручитель. Эта норма согласовывается с п.3 ч.1 ст.512 ГК.

ІІІ. Некоторые особенности передачи в ипотеку имущества, определенного как предмет ипотеки

Согласно ст.1, ч.1 ст.5 закона № 898-ІV предметом ипотеки являются объекты недвижимого имущества и объекты, которые приравниваются к таким этим законом. К ним действующим законодательством, в частности, отнесено:

земельные участки;
здания;
сооружения;
предприятие как имущественный комплекс;
жилые дома;
квартиры;
дачи;
садовые дома;
гаражи;
объект незавершенного строительства, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора при условии, что ипотекодатель сможет документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем;
право аренды или пользование недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества.

По правилам, определенными законом № 898-ІV, регулируется залог воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

Объекты недвижимого имущества могут быть предметом ипотеки лишь при таких условиях:

имущество принадлежит ипотекодателю на правах собственности или по праву хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;

недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него согласно законодательству может быть обращено взыскание;

оно зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено этим законом.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для признания договора ипотеки недействительным.

Актуальным для судебной практики является вопрос относительно правильности разрешения споров между ипотекодателем и ипотекодержателем в случаях, когда на момент передачи недвижимости в ипотеку ипотекодатель был владельцем имущества, которое подтверждалось правоустанавливающими документами, в частности на основании решения суда, которое в дальнейшем было упразднено с отказом ипотекодателю в признании права собственности на это имущество, или на основании договора, по которому ипотекодатель приобрел в собственность конкретное недвижимое имущество и который после заключения
ипотечного договора судом был признан недействительным.

В таких случаях необходимо учитывать, что в результате судебного решения дела не в пользу ипотекодателя происходит восстановление субъективного вещного права на имущество у определенного лица, в связи с чем ипотекодатель не может считаться его владельцем. В такой ситуации не может быть применено положение ст.23 закона № 898-ІV, согласно которому в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека соответствует действительности для приобретателя соответствующего недвижимого имущества даже в том случае, если до его сведения не была доведена информация об отягощении имущества ипотекой, поскольку в момент передачи имущества в ипотеку ипотекодатель не был ее владельцем. Указанной позиции придерживается  Высший хозяйственный суд (решение №19979614 в ЕГРСР), а также суды низших уровней (решение Светловодского районного суда Кировоградской области от 11.12.2012 в деле №1121/4572/12).

Согласно стст.387, 388 ГК возможность виндикации имущества у лица, которое владеет имуществом, в том числе и имущества, переданного в ипотеку,

Согласно стст.387, 388 ЦК возможность виндикации имущества у лица, которое владеет имуществом, в том числе и имущества, переданного в ипотеку, зависит от того, является ли владелец добросовестным приобретателем. Если ипотекодатель является недобросовестным приобретателем, то владелец имеет право вытребовать свое имущество у ипотекодателя в любом случае. Согласно этому владелец имеет право вытребовать свое имущество, если ипотекодатель хоть и является добросовестным приобретателем, но это имущество было приобретено им бесплатно у лица, которое не имело права его отчуждать. Если ипотекодатель является добросовестным приобретателем имущества, переданного в ипотеку, и имущество приобретено им по платному договору, владелец имеет право вытребовать это имущество у ипотекодателя в случае, если имущество:

1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;
2) было похищено у  владельца или лица, которому он передал имущество во владение;
3) выбыло из владения владельца или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воли другим путем.

Таким образом, суды должны учитывать, что в случае удовлетворения судом иска владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения после обретения решением суда законной силы ипотека этого имущества прекращается. При этом с целью защиты законных интересов ипотекодержателя от негативных для него последствий необходимо предусмотреть возможность требовать от должника досрочного выполнения обязательства. Учитывая то, что такие случаи в судебной практике неодиночные, считается целесообразным внесение соответствующих дополнений в закон № 898-ІV. Вместе с тем, когда законодательством запрещено истребование владельцем его имущества, защита его прав происходит согласно ст.1166 ГК.

Согласно ч.7 ст.576 ГК залог отдельных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. В связи с этим предметом ипотеки не могут быть:

культурные ценности, которые являются объектами права государственной или коммунальной собственности и занесенные или подлежащие занесению в Государственный реестр национального культурного достояния ( п.1 ч.4 ст.576 ГК, п.1 ч.4 ст.4 закона «О залоге» от 2.10.92 №2654-XII);

памятники культурного наследия, занесенные в Перечень памятников культурного наследия, которые не подлежат приватизации ( п.2 ч.4 ст.576 ГК, п.2 ч.4 ст.4 закона №2654-XII);

музейные предметы, музейные коллекции, музейные собрания, которые принадлежат к государственной части Музейного фонда, и предметы музейного значения, которые подлежат внесению в государственную часть  Музейного фонда ( ст.152 закона «О музеях и музейном деле» от 29.06.95 №249/ 95-ВР);

объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделов, которые находятся в процессе корпоратизации (ч.6 ст.4 закона №2654-XI);

объекты права государственной собственности, которые не подлежат приватизации (ч.2 ст. 14 закона № 898-ІV);

имущество высших учебных заведений государственной и коммунальной форм собственности, которая обеспечивает их уставную деятельность ( ст.63 закона «О высшем образовании» от 17.01.2002 №2984-III);

земельный сервитут (ст.101 ЗК);

право на аренду (пользование) земельного участка государственной или коммунальной собственности, кроме случаев, установленных законом ( ст. 81 закона №161-XIV, ч.3 ст.1021 ЗК);

имущество, полученное по договору о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество (ч.4 ст.190 СК);

имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода) (ст.754 ГК).

Согласно ч.1 ст.6 закона № 898-ІV в случае ограничения правомочности распоряжения недвижимым имуществом согласием его владельца или уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления такое же согласие необходимо для передачи этого имущества в ипотеку.

Согласно ч.1 ст.18 закона №1805-III объекты культурного наследия, которые являются памятниками (за исключением памятников, отчуждение или передача которых ограничивается законодательными актами), могут быть отчуждены, а также переданы собственником или уполномоченным им органом во владение, пользование или управление другому юридическому или физическому лицу при наличии согласия соответствующего органа охраны культурного наследия. Учитывая то, что отчуждение принадлежит к правомочностям  владельца относительно распоряжения имуществом, предусмотренное ч.1 ст.18 закона №1805-III, согласование (согласие) соответствующего органа охраны культурного наследия на отчуждение объектов культурного наследия, которое является памятниками, должно рассматриваться как ограничение правомочности распоряжения, о котором идет речь в ч.1 ст.6 закона № 898-ІV. Таким образом, для передачи в ипотеку памятников  культурного наследия необходимо получение согласования (согласия) соответствующего органа.

1) часть объекта недвижимого имущества

Частью 1 ст.5 закона № 898-ІV предусмотренно, что предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества.

Согласно ч.3 ст.5 указанного закона часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не установлено этим законом. Применение этой нормы нуждается в детальном разъяснении.

В п.35 постановления пленума ВСС «О практике применения судами законодательства при разрешении споров, которые возникают из кредитного правоотношения» от 30.03.2012 №5 разъяснено, что ч.3 ст.5 закона № 898-ІV должна применяться с учетом содержания ч.2 ст.6 этого закона относительно недвижимого имущества, которое находится в общей собственности. В случае, когда отдельное здание не находится в общей собственности и зарегистрировано под одним инвентарным номером в составе других зданий, которые принадлежали ипотекодателю, закон № 898-ІV не требует выделения такого здания в натуре для заключения договора ипотеки.

Таким образом, в указанном постановлении требование закона относительно выделения части объекта недвижимого имущества и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости связывает с ипотекой доли в праве общей частичной собственности и при этом исключается необходимость выделения в натуре отдельного здания, которое является частью недвижимого имущества (составляющей сложной вещи),  принадлежащего ипотекодателю единолично.

С этим разъяснением нельзя согласиться, исходя из следующего.

Во-первых, законодательно определено, что ч.3 ст.5 закона № 898-ІV применяется, если другое не установлено этим законом. Вместе с тем никаких исключений из установленного правила о возможности передачи в ипотеку части объекта недвижимого имущества лишь после ее выделения в натуре закон № 898-ІV не содержит. В ч.2 ст.6 указанного закона, на которую ссылается постановление пленума ВСС №5, идет речь об условиях передачи в ипотеку доли в общем имуществе, а не о части объекта недвижимого имущества.

Во-вторых, порядком №868 предусмотрена возможность выведения части объекта недвижимого имущества из состава объекта недвижимого имущества, которое составляется с двух или более объектов. Из п.58 этого порядка видится, что для осуществления государственной регистрации прав при выделении отдельного объекта из состава объекта недвижимого имущества, которое составляется из двух или более объектов, к органу государственной регистрации прав подается документ, который подтверждает присвоение новообразованному объекту недвижимого имущества отдельного адреса. При этом право собственности на выделенный объект оформляется свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество. Объект, который выделено в натуре, считается новообразованным и ему присваивается новый регистрационный номер (стст.18, 21 закона №1952-IV).

Итак, несмотря на то что обычно выведение доли из объекта недвижимого имущества имеет место при существовании общей собственности на такое имущество, законодательно не исключена возможность выведения доли из объекта недвижимого имущества, состоящего из нескольких отдельных зданий, сооружений или объектов, физический раздел которых является возможным.

Таким образом, суды должны иметь в виду, что действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи в ипотеку части объекта недвижимого имущества, поскольку после выделения в натуре и регистрации права собственности на нее такая часть перестает быть частью и становится отдельным объектом недвижимости. Этот вывод должен применяться независимо от того, находится часть объекта недвижимого имущества в общей собственности или в единоличном владении.

2) имущество, которое есть в общей собственности (общей частичной, общей совместной)

Статьей 578 ГК установлено: имущество, являющееся общей собственностью, может быть передано в залог лишь по согласию всех совладельцев.

Частью 2 ст.6 закона № 898-ІV также определено, что имущество, являющееся общей собственностью, может быть передано в ипотеку лишь по нотариально удостоверенному согласию всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

ГК предусмотрено два вида общей собственности: общая частичная и общая совместная собственность, которые при существовании между ними определенных отличий в вышеуказанной редакции статьи ГК и статьи закона № 898-ІV, не разграничены. Учитывая то, что положение ст.6 закона № 898-ІV и ст.578 ГК являются специальными, они распространяются как на общую частичную, так и на общую совместную собственность. Это подтверждается практикой ВС (постановление от 30.10.2013 в деле №6-96цс13).

Итак, законом № 898-ІV предполагается нотариально удостоверенное согласие совладельцев как при передачи в ипотеку имущества в целом, которое есть как в общей совместной, так и в общей частичной собственности, так и при передачи в ипотеку лишь одним из совладельцев надлежащей ему доли в праве общей частичной собственности. И только в случае отсутствия согласия других совладельцев на передачу доли имущества в общей собственности требуется выделение доли в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект.

Отдельно нужно обратить внимание на вопрос о разрешении споров относительно передачи в ипотеку имущества, которое является объектом общей совместной собственности
супругов.

Частью 1 ст.65 СК установлено, что муж и жена распоряжаются имуществом, которое является объектом права общей совместной собственности супругов  по взаимному согласию. Учитывая то, что договор ипотеки подлежит нотариальному заверению, а ипотека, как отягощение недвижимого имущества – государственной регистрации, согласие одного из супругов согласно п.2 ч.3 ст.65 СК должно быть нотариально заверено. Второй из супругов в случае заключения договора ипотеки без его согласия имеет право в судебном порядке обжаловать действительность настоящего договора в силу ч.2 ст.65 СК.

Применение судами приведенных положений законодательства относительно ипотеки вызывает определенные трудности.

Так, решением Соломенского районного суда г.Киева от 4.04.2011 отказано в удовлетворении иска о признании недействительным правомочия, устранение препятствий в осуществлении права собственности и обязательств совершать действия.

Отказывая в признании недействительным кредитного договора, суд исходил из того, что положение ст.65 СК относительно порядка распоряжения имуществом, которое является объектом общей совместной собственности супругов, регулирует отношения, касающиеся самого распоряжения имуществом, которое есть в общей совместной собственности супругов, и не касается права одного из супругов на получение кредита, поскольку кредитный договор является правомочием относительно получения в собственность денежных средств и не создает обязанностей для второго из супругов, а лишь для заемщика как стороны в договоре. Отказывая в признании недействительным договора ипотеки, суд исходил из того, что, по его мнению, договор ипотеки является способом обеспечения выполнения денежного обязательства по кредитному договору, а не правомочием относительно распоряжения имуществом, и договор ипотеки не создает обязанностей для любых других лиц, кроме сторон по договору, поэтому к такому правоотношению нормы ст.65 СК не применяются.

В результате проведения анализа выяснилось, что случаи принятия подобных решений являются неодиночными. Вместе с тем, такая позиция судов не согласовывается с ч.1 ст.6 закона № 898-ІV, которой необходимость получения согласия на заключение договора ипотеки связывается с ограничением правомочности распоряжения имуществом. Именно такое ограничение относительно распоряжения имуществом, которое является объектом права общей совместной собственности супругов, содержится в ст.65 СК.

Таким образом, отказ в признании договора ипотеки недействительным в связи с отсутствием согласия второго из супругов, который является совладельцем этого имущества, на основании не принадлежности договоров ипотеки к правомочиям относительно распоряжения имуществом, на основании  ст.65 СК, не отвечает требованиям действующего законодательства.

Согласно ч.1 ст. 36 закона № 898-ІV стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудового урегулирования на основании договора.

Учитывая то, что договор об удовлетворении требований ипотекодержателя является отдельным от ипотечного договора, который нуждается в нотариальном заверении, для его заключения должно быть также предоставлено нотариально удостоверенное согласие второго из супругов, если предметом этих договоров является общее имущество.

Приравнивание к договору об удовлетворении требований ипотекодателя также соответствующего предостережения об этом в ипотечном договоре (ч.2 ст. 36 закона № 898-ІV) нуждается во время заключения ипотечного договора относительно совместной собственности супругов, на включение в настоящий договор ипотеки соответствующего предостережения. Отсутствие такого согласия дает возможность признать договор об удовлетворении требований ипотекодателя и соответствующего предостережения недействительным, а в случае обращения взыскания на их основании – обжаловать такое взыскание в суде.

Существует необходимость в разъяснении вопроса относительно обязательности получения согласия совладельца имущества (в частности одного из супругов) на заключение договора о внесении изменений в договор ипотеки, а именно:

предоставляется ли она в любом случае;

или лишь тогда, когда эти изменения касаются собственно недвижимого имущества, которое передается в ипотеку (его описание, начальная цена и др.), а в случае внесения изменений в ипотечный договор, который не принадлежит непосредственно к предмету ипотеки, а затрагивает другие условия, которые его не касаются,  – согласие совладельца на внесение изменений в договор ипотеки не нужен.

Статьей 6 закона № 898-ІV предусматривается предоставление всеми совладельцами согласия на передачу имущества в ипотеку. Такая передача происходит путем заключения договора ипотеки. То есть совладельцы должны предоставить согласие на заключение договора ипотеки. Именно такой порядок предоставления согласия  установлен  ч.3 ст.65 СК. Внесение изменений в договор ипотеки предусматривает изменение его условий, поэтому эти изменения должны быть согласованы с совладельцем имущества, а следовательно, нужно получить согласие совладельца и на внесение соответствующих изменений в договор ипотеки. Поскольку согласно ст.654 ГК и ч.1 ст.19 закона № 898-ІV изменения в договор ипотеки вносятся путем заключения соответствующего договора, который подлежит нотариальному заверению, указанная позиция согласовывается со ст.65 СК, согласно которой для заключения одним из супругов договоров, которые нуждаются в нотариальном заверении и (или) государственной регистрации, требуется письменное нотариально заверенное согласие второго из супругов.

Итак, из анализа действующего законодательства (как общих, так и специальных норм) усматривается необходимость получения согласия совладельца именно на заключение договора о внесении существенных изменений или дополнений к договору ипотеки имущества, которое находится в общей собственности.

3) недвижимость, право пользования которой имеют дети

Согласно п.1 ч.2 ст.177 СК родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать такие правомочия относительно его имущественных прав, как заключение договоров, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договора относительно деления или обмена жилого дома, квартиры.

Аналогичное, но кое в чем расширенное положение содержится в ч.3 ст.17 закона №2402-III – родители или лица, которые их заменяют, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленной согласно закону, заключать договора, которые подлежат нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, отказываться от надлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять раздел, обмен, отчуждение жилья, обязываться от лица ребенка поручительством, выдавать письменные обязательства.

Частью 4 ст.12 закона №2623-IV предусмотрено, что для осуществления любых правомочий относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, которое предоставляется согласно закону.

Из обобщений апелляционных судов следует, что при решении дел о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных без разрешения органа опеки и попечительства, основной проблемой является определение имеет ли право пользования определенным жильем ребенок и как именно должно быть подтверждено это право.

Разъясняя этот вопрос, Верховный Суд еще в своем постановлении от 23.07.2008 отметил, что право пользования имуществом члена семьи владельца жилья связано с моментом осуществления регистрации по месту проживания (решение №2270896 в ЕГРСР).

С 2012 г. указанное было закреплено на нормативном уровне. Так, гг.1.9, 1.10 гл.2 разд.ІІ  Порядка совершения нотариальных действий нотариусами (утвержденного приказом Министерства юстиции от 22.02.2012 №296/5, зарегистрированного в МЮ 22.02.2012 за №282/20595) предусмотрено, что с целью проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемыми жилым домом, квартирой, комнатой или их частью нотариус требует предоставления ему справки о составе семьи из жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета или другого уполномоченного органа по вопросам регистрации местожительства. В случае выявления из предоставленных документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетний дети или недееспособные или ограничено дееспособные лица, нотариус должен потребовать разрешение органа опеки и попечительства на совершение такого правомочия в форме выписки из решения соответствующей районной, районной в мм.Киеве и Севастополе государственной администрации, соответствующего исполнительного органа городских, районных в городах, сельских, поселковых советов.

Вместе с тем вопрос об определении права пользования жильем ребенком остается сложным, суды не всегда придерживаются одинаковых позиций. Изучение обобщений судебной практики показало, что, как правило, согласно практике ВС и требований порядка №282/20595 наличие права пользования жильем ребенком считается его регистрацией в этом помещении.

Однако случаются случаи принятия судами решений, в которых жилые права ребенка связывают с другими фактами, отличными от регистрации. Так, с целью определения обстоятельств, которые бы подтверждали пользование  ребенком помещением, переданным в ипотеку, используются свидетельские показания, справки из медицинских, дошкольных и школьных учреждений, материалы анкеты заемщика, где бы отмечалось о составе членов семьи, а также копии паспортов, которые содержатся в материалах кредитного дела с отметками о наличии детей. Как свидетельствует судебная практика, эти доказательства принимаются судами во внимание во время вынесения решений относительно недействительности договоров ипотеки, заключенных без согласия органов опеки и попечительства.

Так, решением Шевченковского районного суда г.Черновцов от 24.11.2011 иск о признании договора ипотеки недействительным удовлетворенно. Ипотечный договор признан недействительным на основании того, что разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора получено не было, хотя на момент заключения договора в квартире проживал несовершеннолетний ребенок. Судом было указано, что, несмотря на то, что ребенок не был зарегистрирован в переданной в ипотеку квартире, его право на пользование этим жильем возникло с момента рождения согласно стст.150, 155, 156 Жилищного кодекса Украинской ССР и стст.331, 402, 405 ГК. Как подтверждение факта постоянного проживания ребенка в спорной квартире судом была принята медицинская карточка ребенка. Эта квартира есть ее единственное  место проживания. В связи с этим суд пришел к выводу, что договор ипотеки заключен с нарушением закона № 2402-ІІІ и закона № 2623-ІV. Апелляционный суд Черновецкой области согласился с таким решением суда.
Обоснования, подобные приведенному выше решению, связанные с отсутствием в действующем законодательстве, в частности законе «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» от 11.12.2003 №1382-IV, положения об обязательной регистрации новорожденных детей, в связи с чем частыми есть случаи отсутствия у ребенка регистрации ни в одном жилом помещении. При таких условиях признание недействительными договоров ипотеки без согласия органов опеки и попечительства даже в случае, когда ребенок не был зарегистрирован в переданном в ипотеку жилом помещении, продиктованы необходимостью защиты его жилищных прав и интересов. Кроме того, такая практика согласовывается с положениями ст.405 ГК, согласно которой члены семьи владельца жилья, которые проживают вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем согласно закону. Сервитутное право пользования жильем приобретают члены семьи владельца жилья по факту обретения статуса члена его семьи (постановление ВС от 21.09.2011 в деле №6-57868сбытчик10).

Следует отметить, что практика определения права пользования жильем ребенком при отсутствии его обязательной регистрации содействует недобросовестному поведению ипотекодателей во время заключения договоров ипотеки. Учитывая то, что в силу ч.3 ст.6 закона № 898-ІV обязанность предупреждения о всех известных правах и требования других лиц на предмет ипотеки, в том числе о правах детей, лежит именно на ипотекодателях, последние часто преднамеренно скрывают факт пользования жильем ребенком с дальнейшим оспариванием договоров ипотеки, заключенных без согласия органов опеки и попечительства, в интересах ребенка.

Необходимо учитывать, что согласно второму предложению ч.3 ст. 6 закона № 898-ІV ипотекодержатель имеет право требовать от ипотекодателей-родителей, которые сознательно скрыли факт существования прав детей на переданное в ипотеку жилье, досрочного выполнения основного обязательства и возмещения причиненных убытков.

Практике также известны  такие недобросовестные действия родителей-ипотекодателей, как снятие с регистрации ребенка с целью заключения договора ипотеки.

Принимая во внимание ситуацию, которая сложилась в сфере защиты прав детей во время заключения договоров ипотеки, суды, решая эту категорию споров, должны в каждом конкретном случае проверять право пользования жилым помещением ребенком, которое может основываться на документальном основании ( справки о наличии зарегистрированных лиц на жилой площади, среди которых указывается и ребенок) и на законе (на основании ст.405 ЦК на праве сервитута). При отсутствии регистрации ребенка в оспариваемом помещении следует выяснять наличие у ребенка другого местожительства. Суды должны учитывать добросовестность поведения истцов, которые, будучи ипотекодателями, оспаривают действительность ипотечного договора на основании неполучения согласия органами опеки и попечительства.

Важным является вопрос возможности регистрации детей в квартире, которая является предметом ипотеки, после заключения договора ипотеки, поскольку именно таким фактом отрицается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки с целью защиты прав детей на пользование жильем.

Высший специализированный суд из рассмотрения гражданских и уголовных дел в п. 44 постановления пленума ВСС №5 по этому поводу заметил, что суды должны выяснять, имел ли ребенок право собственности на предмет ипотеки или право пользования предметом ипотеки на момент заключения договора ипотеки. Любые действия, содеянные без согласия ипотекодержателя после заключения договора ипотеки (например, регистрация несовершеннолетнего ребенка в жилом доме, рождение ребенка после заключения договора ипотеки) не является основанием для признания такого договора недействительным на основании невыполнения требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства.

Указанные разъяснения согласовываются с требованиями ст.215 ГК, а следовательно, соответствующая практика судов есть правильной.

4) земельный участок: свободная от застройки; с застройкой; земли сельскохозяйственного назначения; право аренды и право пользования земельным участком

Согласно ст.133 ЗК предметом ипотеки может быть земельный участок, который принадлежит ипотекодателю на правах собственности. Как и относительно других видов недвижимого имущества, относительно земельного участка установлено, что его часть может быть предметом ипотеки после выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект.

Передавать в ипотеку можно и права на земельный участок: право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если другое не предусмотрено законом. Причем залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них ( аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки.

Земельный участок или право на него может быть передано в залог лишь при условии присвоения земельному участку кадастрового номера в порядке, определенном законом.

Статьей 13 закона от 11.12.2003 № 1378-ІV «Об оценке земель» предусмотрено, что в случае залога земельного участка проводится экспертная денежная оценка земли.

Согласно ст.6 закона № 898-ІV, если в ипотеку передается здание (сооружение), расположенное на земельном участке, который принадлежит ипотекодателю на правах собственности, такое здание (сооружение) подлежит передаче в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно расположено. И наоборот, если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), которые принадлежат ипотекодателю на правах собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе с этими зданиями (сооружениями).

Из анализа указанной нормы следует, что земельный участок и здание (сооружение), которое на нем расположено, неразрывно связаны между собой, а следовательно, ипотека относительно здания (сооружения) должна распространяться и на земельный участок, на котором оно расположено, и наоборот, причем даже в тех случаях, когда предметом в договоре ипотеки определены лишь один объект (или здание, или застроенный земельный участок). Указанное подтверждено ВС в постановлении от 8.12.2010 в деле №6-50440св10.

В судебной практике исходят из того, что определение как предмета договора ипотеки лишь одного объекта – здания (сооружения) земельного участка – не имеет следствием признания недействительности договора ипотеки.

Так, постановлением от 19.10.2011 коллегия судей судебной палаты в гражданских делах ВСС не согласилась с решением Енакиевского городского суда Донецкой области от 01.12.2010 в части признания недействительным договора ипотеки в связи с тем, что согласно настоящему договору в ипотеку был передан дом, а земельный участок в ипотеку не передавался. Вместе с тем ВСС согласился с выводом Апелляционного суда Донецкой области (решение от 15.02.2011), согласно которому факт того, что в ипотеку передан лишь жилой дом без земельного участка, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки. Указанное обстоятельство также не свидетельствует о том, что договор ипотеки не был направлен на реальное наступление правовых следствий, которые обусловлены им, а следовательно, правовые основания для признания его недействительным отсутствуют (решение №18986092 в ЕГРСР).

Законом № 898-ІV (второе предложение ч.4 ст.6) урегулированы также отношения, где владельцы земельного участка и здания (сооружения) не совпадают в одном человеке.

Если в ипотеку передается земельный участок, который принадлежит владельцу здания (сооружения) на правах аренды, то после обращения взыскания на здание (сооружение) их новый собственник приобретает права и обязанности, которые имел ипотекодатель за правомочием, которым установлены условия аренды этого земельного участка. После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащий другому, не ипотекодателю, лицу, новый собственник земельного участка обязан предоставить владельцу здания (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, которые предоставлялись ему предыдущим землевладельцем. При этом необходимо иметь в виду, что в таком случае речь идет не об одновременной передаче вместе со зданием (сооружением) земельного участка или права аренды на него со всеми исходящими из этого следствиями, а лишь о защите прав нового собственника предмета ипотеки относительно аренды (пользования) этого земельного участка (постановление ВГС от 25.06.2008 в деле №18/244).

Особенно нужно обратить внимание на отдельные вопросы передачи вещных прав на земельный участок новому собственнику после обращения взыскания на здание (сооружение).

Соответствующие положения закона № 898-ІV согласовываются с нормами ЦК (ст.377), ЗК (ст.120), закона № 161-ХІV (ст.7). Нужно иметь в виду, что под обретением прав и обязанностей, которые имел ипотекодатель за правомочием, которым установлены условия аренды этого земельного участка, предусматривается переход права аренды от предыдущего к следующему арендатору при сохранении действующего договора аренды. В этом случае договор аренды земельного участка прекращается в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение (ч.3 ст. 7 закона № 161-ХІV). Фактическим арендатором земельного участка становится новый собственник здания (сооружения) после обращения на него взыскания. Аналогичное к указанным нормам положение содержится в ч.5 ст.37 закона № 898-ІV, согласно которому к лицу, которое на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, включенного в ипотечный договор, приобрело право собственности на предмет ипотеки (объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства и имущественные права на них), размещенный на земельном участке, который находится в аренде ипотекодателя, переходит право аренды на такой земельный участок, а указанный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, включенное в ипотечный договор, является документом, который заверяет переход права аренды земельного участка к новому собственнику предмета ипотеки и замену лица арендатора в договоре аренды земли и подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

В связи с этим положением, которое содержится в ст.31 закона № 161-ХІV, о прекращении договора аренды (в целом) в случае отчуждения права аренды залогодержателем усматривается как такое, что противоречит приведенным выше нормам действующего законодательства. Также нуждается в изменениях и дополнениях ст.141 ЗК.

Согласно стст.2, 3, 16 закона №1952-IV и указанных выше правовых норм предусматривается, что дальнейшая регистрация права на земельный участок новым собственником здания (сооружения) должна быть осуществлена с целью предотвращения споров и создания возможности для следующего отчуждения права аренды земельного участка по договору и является необходимым условием для перехода вещных прав на земельный участок, который происходит с возникновением права на сведенные на этом участке объекты. Эта позиция не противоречит ст.125 ЗК относительно возникновения права на земельный участок с момента государственной регистрации, потому что в этом случае речь идет не о возникновении договора, является документом, который заверяет переход права аренды земельного участка к новому собственнику предмета ипотеки и замену лица арендатора в договоре аренды земли и подлежит государственной регистрации, потому что в этом случае речь идет не о возникновении права аренды, а о его переходе на основаниях, определенных законом № 898-ІV, в связи с чем право аренды подлежит перерегистрации, поскольку речь идет о переходе права аренды от предыдущего к следующему  арендатору при сохранении действующим договора аренды. Происходит лишь замена стороны в действующем договоре аренды. В этом случае возникает правопреемство, которое не нуждается в заключении отдельного правомочия о замене стороны.

Принимая во внимание императивность указанных норм при переходе права аренды земельного участка к новому собственнику после обращения взыскания на здания (сооружения), положение абз.12 ст.15 закона № 161-ХІV, согласно которому  существенными условиями договора аренды земли являются  условия передачи в залог права аренды земельного участка, из содержания которых вытекает обязательное согласие арендодателя на такой переход, не применяются.

Относительно ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) необходимо заметить, что использование земель сельскохозяйственного назначения и прав на них как предмета ипотеки ограничено лишь сферой банковского кредитования (ч.4 ст.133 ЗК).

Согласно п.15 розд.Х «Переходные положения» ЗК о вступлении в силу закона об обращении земель сельскохозяйственного назначения, но не раньше 1.01.2016, не допускается: а) покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд; б) покупка-продажа или другим образом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использование) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцами земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону и изъятию (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использование) земельных участков с целью их предоставления инвесторам – участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности за такими соглашениями.

В связи с этим актуальным остается вопрос о том, могут ли быть предметом ипотеки земельные участки, относительно которых установлен мораторий, потому что в случае невозвращения долга, обеспеченного ипотекой земельного участка сельскохозяйственного назначения, возникает необходимость в обращении взыскания на земельный участок, и она подлежит реализации на прилюдных торгах. К тому же согласно ч.2 ст. 15 закона № 898-ІV покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, определенные ЗК (ст.130), а именно: а) граждане, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства; б) юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

При таких ограничениях банк как ипотекодержатель не может получить ее в собственность, если его учредительными документами не предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства. Такой вывод содержится в постановлении ВС от 30.03.2011 в деле №6-179св10.

Указанные земельные участки при условии существования моратория на их отчуждение не могут быть предметом ипотеки, поскольку должна существовать возможность их реализации путем обращения взыскания на них с целью удовлетворения за их счет требований кредитора, а указанный запрет отчуждения не дает оснований для выполнения этого, то есть такое имущество не имеет свободной гражданской оборотоспособности, как того требует ст.5 закона № 898-ІV.

Таким образом, правильной есть практика судов, которые отвечают отказом в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, которым есть земля сельскохозяйственного назначения, относительно которой законом установлен мораторий на отчуждение.

Согласно ч.7 ст. 5 закона № 898-ІV предметом ипотеки может быть право аренды или пользование недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Из указанной формулировки вытекает вывод, что законодатель в этом случае определяет предметом ипотеки лишь право аренды или пользование именно земельным участком, а не любым недвижимым имуществом.

Это правило согласовывается со стст.93, 133 ЗК.

Действующее законодательство приравнивает «права аренды или пользование» к недвижимости и не обусловливает особенностей передачи их в ипотеку.

Согласно ч.3 ст.1021 ЗК не может передаваться в залог право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности. Судам нужно иметь в виду, что указанный запрет был установлен законом от 16.09.2008 № 509-VІ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству». Эти нормы обратного действия во времени не имеют.

Это правило подтверждается ч.3 ст.413 ЦК. Исключением из этого правила есть случаи перехода права собственности на здании и сооружения, которые расположены на таких землях. Необходимость этого исключения обусловлена принципом следования юридической судьбы земельного участка судьбы недвижимости, которая на ней расположена, который закреплен в ст.120 ЗК. Кроме того, согласно ч.2 ст. 81 закона № 161-ХІV право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности, предоставленной для строительства жилого дома, может быть отчужденное арендатором по согласию арендодателя в случае, если такое строительство начато, на срок и на условиях, определенных первичным договором аренды, или если такое отчуждение предусмотрено первичным договором аренды. Таким образом, по общему правилу, передаваться в ипотеку может лишь право на аренду земель частной собственности.

Суды должны иметь в виду, что к договорам ипотеки права аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности, которые были заключены в порядке ч.2 ст. 16 закона № 898-ІV к законодательному установлению запрета на передачу в ипотеку права аренды таких земель, не применяются положения ст.14 закона № 898-ІV относительно необходимости получения предварительного соглашения органов государственной власти или органов местного самоуправления, поскольку указанной нормой предусмотрено получение согласия на передачу в ипотеку недвижимого имущества, что является объектом права государственной или коммунальной собственности, а не права аренды, и закрепленное за соответствующим государственным или коммунальным предприятием, учреждением, организацией на праве хозяйственного ведения (постановление ВС от 11.09.2013 в деле №6-69цс13).

Право аренды может быть передано в ипотеку лишь при наличии согласия арендодателя. Это положение вытекает с абз.12 ч.1 ст. 15 закона № 161-ХІV и ч.1 ст. 6 закона № 898-ІV. Законодатель не отмечает, в какой форме должная если такое отчуждение предусмотрено первичным договором аренды. Таким образом, по общему правилу, передаваться в ипотеку может лишь право на аренду земель частной собственности.

Суды должны иметь в виду, который к договорам ипотеки права аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности, которые были заключены в порядке ч.2 ст. 16 закона № 898-ІV к законодательному установлению запрета на передачу в ипотеку права аренды таких земель, не применяются положения ст. 14 закона № 898-ІV относительно необходимости получения предварительного соглашения органов государственной власти или органов местного самоуправления, поскольку указанной нормой предусмотрено получения согласия на передачу в ипотеку недвижимого имущества, что является объектом права государственной или коммунальной собственности, а не права аренды, и закрепленное за соответствующим государственным или коммунальным предприятием, учреждением, организацией на праве хозяйственного ведения (постановление ВС от 11.09.2013 в деле №6-69цс13).

Право аренды может быть передано в ипотеку лишь при наличии согласия арендодателя. Это положение вытекает с абз.12 ч.1 ст. 15 закона № 161-ХІV и ч.1 ст. 6 закона № 898-ІV. Законодатель не отмечает, в какой форме должно оформляться такое согласие. Как следует из практики, это согласие может содержаться непосредственно в договоре аренды или предоставляться в форме письма и/или решения уполномоченного органа ( в частности, если земля находится в государственной или коммунальной собственности).

При заключении договора ипотеки аренды земельного участка необходимо учитывать, что срок действия настоящего договора не может превышать срока аренды.

Согласно ст.135 ЗК обращение взыскания на земельные участки или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзис) осуществляется государственным исполнителем во время выполнения решений, которые подлежат принудительному выполнению в порядке, установленном законом от 21.04.99 №606-XIV « Об исполнительном проведении», с учетом особенностей подготовки к проведению и проведение земельных торгов, определенных этим кодексом.

Земельные торги проводятся в форме аукциона, по результатам которого заключается договор покупки-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзис земельного участка с участником (победителем) земельных торгов, который предложил наивысшую цену за земельный участок, что продается, или наивысшую плату за пользование им, зафиксированную в ходе проведения земельных торгов.

Согласно ч.2 ст.101 ЗК не может быть предметом залога, а следовательно, и ипотеки земельный сервитут, поскольку не подлежит отчуждению (ч.4 ст.403 ГК). Однако сервитут будет передаваться в ипотеку вместе с земельным участком, относительно которого он установлен как отягощение  этого земельного участка. Из ч.6 ст.403 ГК следует, что при обращении взыскания на земельный участок, что является предметом ипотеки и относительно которого установлен сервитут, он сохраняет действие для нового собственника, желает этого последний или нет.

5) объект незавершенного строительства, имущественные права на него

Согласно ч.2 ст.5 закона № 898-ІV предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, которое ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Отягощение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем такого имущества на время заключения ипотечного договора.

По правилам ст.16 этого закона, передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них, каждый из которых может выступать отдельным, самостоятельным предметом ипотеки.

Указанным законом объект незавершенного строительство определен как объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесенные расходы на его сооружение и не принятый в эксплуатацию согласно законодательству (ст.1).

Возможность передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства, имущественных прав на него предусмотрена также и другими законами.

Так, законом № 978-ІV, которым регулируется процесс строительства многоквартирных жилых домов, установлено, что предметом ипотеки могут быть:

- по ипотечному договору, который заключается для выполнения обязательств застройщика из заключенного с управляющим фонда финансирования строительства договора, – имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, или, по согласию управляющего, объект незавершенного строительства (ст.10);

- по ипотечному договору, который обеспечивает обязательство доверителя фонда финансирования строительства перед банком – заемщиком, который предоставляет кредит доверителю для приобретения объектов инвестирования, – объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущему и/или имущественные права на него (ст.50).

Согласно закону № 979-ІV, который регулирует отношения в системе ипотечного кредитования, преобразование платежей за ипотечными активами в выплаты за ипотечными сертификатами с применением механизмов управления имуществом, предметом ипотеки есть объект незавершенного строительства и имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено (ст.5).

Необходимо различать сферы применения указанных законов.


Так, положения закона № 978-ІV подлежат к применению к отношениям относительно обеспечения ипотекой обязательства застройщика перед управляющим фонда финансирования строительства, а также обязательство относительно возвращения кредита, который предоставляется для участия в фондах финансирования строительства или на приобретение жилья, которое строится за счет средств фонда операций с недвижимостью. Преобладающее применение этого закона обусловлено в самом законе. Согласно гг.2 и 3 розд.VІ «Заключительные положения» закона № 978-ІV:

-отношения относительно привлечения средствв в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления ими регулируются этим законом и другими законодательными актами в части, которые не противоречат этому закону;

- к приведению других законодательных актов в соответствие с нормами этого закона они действуют в части, которая не противоречит этому закона.

Закон № 979-ІV также имеет узкую сферу применения и не может применяться к отношениям относительно предоставления кредита, обеспеченного ипотекой, если эти отношения не предусматривают преобразования платежей за ипотечными активами в выплаты за ипотечными сертификатами и применение механизма управления имуществом.

Во время решения дел судам необходимо также учитывать то обстоятельство, которое ко вступлению в силу изменений, внесенными в закон № 898-ІV согласно закону от 25.12.2008 №800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной области и жилищного строительства», имущественные права на объект незавершенного строительства не были определены как предмет ипотеки (постановление ВС от 17.04.2013 в деле №6-8цс13).

Из анализа нормы ч.1 ст.16 закона № 898-ІV, вышеупомянутых законов, а также стст.181, 182, 331 ЦК, закона №1952-IV можно сделать вывод, что собственно сам объект незавершенного строительства может быть предметом ипотеки при условии его государственной регистрации. Указанное подтверждается гг.5.6 п. 5 гл.2 розд.ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами (утверждено приказом МЮ 22.02.2012 №296/5; зарегистрированного в МЮ 22.02.2012 за №282/20595), согласно которому объект незавершенного строительства может быть передан в ипотеку после государственной регистрации права собственности.

При отсутствии регистрации объекта незавершенного строительства в ипотеку могут передаваться имущественные права на него или права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Верховный Суд неоднократно формулировал определение имущественного права как предмета ипотеки. Так, согласно постановлениям Судебной палаты в гражданских делах ВС от 3.04.2013 в деле №6-21цс13, от 12.06.2013 в деле №6-45цс13 имущественное право, которое является предметом залога (ипотеки),  – это обусловленное право обретения в будущем прав собственности на недвижимое имущество, которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые предпосылки, что являются необходимыми и достаточными для обретения вещного права. В постановлениях от 30.01.2013 в деле №6-168цс12 и от 4.09.2013 в деле №6-51цс13 оно более детализировано: «Имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами владельца имущества, и которое удостоверяет правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на соответствующее имущество в будущем».

Согласно ч.2 ст.583 ЦК залогодателем может быть владелец вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому владелец передал вещь или имущественное право с правом его залога.

Действием, которое подтверждает обретение имущественных прав на объект незавершенного строительства, нужно, в частности, считать выполнение заказчиком своего денежного обязательства по договору строительного подряда (например, полную уплату стоимости объекта строительства) (постановление Судебной палаты в гражданских делах ВС от 15.05.2013 в деле №6-36цс13) или выполнение денежных обязательств по инвестиционному соглашению или договором долевого участия в финансировании строительства жилого дома, а именно –  полная уплата стоимости объекта инвестирования (стопроцентная предоплата) (постановления Судебной палаты в гражданских делах ВС от 3.04.2013 в деле №6-21цс13, от 12.06.2013 в деле №6-45цс13, от 4.09.2013 в деле №6-72цс13, от 25.09.2013 в деле №6-70цс13, от 2.10.2013 в деле №6-98цс13).

Решая такую категорию споров, суды иногда не учитывали очередность заключения договоров ипотеки и совершения действий, в результате которых возникают имущественные права на объект незавершенного строительства.

Так, Святошинский районный суд г.Киева (решение от 9.12.2011, с которым согласился Апелляционный суд г.Киева – постановление от 24.05.2012), удовлетворяя исковые требования Особи 1, приходил к выводу о том, что при наличии договоров резервирования помещения от 28.02.2008 и покупки-продажи ценных бумаг от 28.02.2008, а также исполнение Особою 1 своих обязательств по указанным договорам, ООО «Екобуд» не имело право передавать в ипотеку имущественные права на квартиру по договору от 18.09.2007, поскольку это противоречит положениям ч.2 ст.583 ЦК. Решением коллегии судей судебной палаты в гражданских делах ВСС от 12.09.2012 решение суда первой инстанции и постановление апелляционный суд упразднен, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска. Судом кассационной инстанции, в частности, было выяснено, что спорный договор ипотеки был заключен к возникновению правоотношения по договорам от 28.02.2008.

Частью 3 ст.16 закона № 898-ІV установлено, что после завершения строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки согласно ипотечному договору, в связи с чем внесение изменений в ипотечный договор относительно предмета ипотеки не нужно. Аналогичное правило, но с предостережением об обязанности ипотекодержателя зарегистрировать в установленном законом порядке изменения относительно отягощения недвижимого имущества, содержат законы № 978-ІV (ст.50) и № 979-ІV (ст.5).

Согласно ч.6 ст.6 закона № 898-ІV объекты незавершенного строительства, которые расположены на переданном в ипотеку земельном участке, считаются предметом ипотеки независимо от того, кто является владельцем объекта незавершенного строительства.

Эта норма не согласовывается из ч.7 ст. 5 закона № 898-ІV и является довольно спорной, потому что в таком случае возникает конфликт с владельцем объекта незавершенного строительства, который не был стороной в договоре ипотеки земельного участка. Действие этой нормы распространяется на объект незавершенного строительства, право собственности на который еще не зарегистрировано, то есть на имущественные права, поскольку при наличии государственной регистрации объект незавершенного строительства полагается объектом недвижимости и к нему должно применяться правило второго предложения ч.5 ст. 6 закона № 898-ІV. Наиболее вероятным основанием возникновения объекта незавершенного строительства, владелец имущественных прав на который отличается от владельца земельного участка, есть договор суперфиция. Самым важным в этом случае является время заключения такого договора. Так, если он был заключен к моменту заключения договора ипотеки, ипотекодержатель в силу ч.3 ст. 6 закона № 898-ІV должен быть оповещен о настоящем договоре суперфиция. Применение в таком случае ч.6 ст. 6 закона № 898-ІV фактически приравнивает владельца имущественных прав к объекту незавершенного строительства к имущественному поручителю, который обеспечивает выполнение обязательства другого лица, еще и без его на то согласия.

Вместе с тем п.4 ч.3 ст. 9 закона № 898-ІV предоставляет право ипотекодателю по согласию ипотекодержателя передавать предмет ипотеки в пользование, а следовательно, и в суперфиций, что является обязательным условием действительности последнего правомочия (ч.3 ст. 12 закона № 898-ІV).

С содержания этих норм вытекает желание законодателя обезопасить третье лицо  – сторону в договоре суперфиция от посягательств на его вещное право на объект незавершенного строительства, а в результате – здания (сооружения), что сооруженные на земельном участке, переданному землепользователю для застройки (гарантированное ч.3 ст.415 ГК). Часть 6 ст. 6 закона № 898-ІV противоречит этой цели, а также положениям ст.414 ГК.

Единым возможным случаем применения ч.6 ст. 6 закона № 898-ІV есть заключения договора суперфиция после заключения договора ипотеки земельного участка без получения соответствующего согласия ипотекодержателя. Следствием этого согласно ч.3 ст. 12 закона № 898-ІV есть недействительность правомочия.

Принимая во внимание несовершенство этой нормы, усматривается правильной практика передачи прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство, лишь тогда, когда владелец земельного участка является владельцем объекта незавершенного строительства.

IV. Договор ипотеки: форма, порядок заключения, содержание, внесение изменений и дополнений в ипотечный договор

Согласно ст. 18 закона № 898-ІV ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. В случае несоблюдения сторонами требований закона о нотариальном заверении договора такой договор есть никчемным (ч.1 ст.220 ЦК).

Согласно ст.4 закона № 898-ІV отягощение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации согласно закону. Государственная регистрация залога воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов проводится в порядке, установленном Кабинетом Министров, а именно – Порядка ведения Государственного реестра отягощений движимого имущества, утвержденного постановлением КМ от 5.07.2004 №830. Особый порядок регистрации ипотеки морских судов также предусмотрен в ст.366 Кодекса торгового мореходства.

Государственная регистрация ипотеки всех других объектов недвижимости, отличных от указанных во втором предложении ст.4 закона № 898-ІV, осуществляется в Государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений лицом, на которое согласно законодательству положены функции относительно государственной регистрации отягощений недвижимого имущества ипотекой, на основании сообщения ипотекодержателя.

Такими лицами законом №1952-IV определен государственный регистратор и в случае, предусмотренном этим законом, нотариус как специальный субъект, на который возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество (ст.9).

Судам нужно обратить внимание на новеллу закона № 898-ІV, согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки согласно закону (ч.2 ст.3 закона № 898-ІV с изменениями от 4.07.2013), а не с момента нотариального удостоверения ипотечного договора. Вместе с этим права, котоые возникли на основании ипотек,  заключенных с момента возникновения прав и обязанностей за ипотечным правоотношением ( до 4.08.2013), в случае отсутствия их государственной регистрации признаются действительными.

Государственная регистрация ипотеки определяет приоритет ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований. Согласно ч.7 ст.3 закона № 898-ІV приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки.Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно с их приоритетом   – в очередности их государственной регистрации.

Статьей 18 закона № 898-ІV предусмотрены обязательные существенные условия, которые должны содержаться в договоре, при отсутствии хотя бы одной из которых договор ипотеки может быть признан недействительным на основании решения суда, а именно:

- наименование, местонахождение и код в Едином государственном реестре юридических и физический лиц – предпринимателей  – для юридических лиц –  резидентов. Наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано,  – для юридических лиц – нерезидентов;

- фамилия, имя, отчество, адрес постоянного местожительства, идентификационный номер – для физических лиц – граждан Украины;

- фамилия, имя, отчество, гражданство, адрес постоянного местожительства за пределами Украины – для физических  лиц – иностранных граждан и лиц без гражданства;

- содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и/или ссылка на правомочие, в котором указано основное обязательство;

- описание предмета договора ипотеки, достаточный для него идентификации, и (или) его регистрационные данные, в том числе кадастровый номер, и в случае ипотеки земельного участка его целевое назначение;

- ссылка на выдачу закладной или ее отсутствие.

Кроме перечисленных существенных условий, ипотечный договор может содержать другие положения, в частности: определение стоимости предмета ипотеки, ссылка на правоустанавливающий документ, который подтверждает право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, ведомости об ограничении и отягощении прав ипотекодателя на предмет ипотеки, а также определение образа обращения взыскания на предмет ипотеки. Ипотечный договор может предусматривать условия (предостережение) об удовлетворении требований ипотекодержателя в порядке, определенном ст. 36 закона № 898-ІV.

Права и обязанности сторон договора ипотеки определяются законом и договором. Общие права и обязанности сторон предполагаются стст.586, 587 ЦК, стст.8, 9, 10 закона № 898-ІV.

Согласно ст.19 закона № 898-ІV изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению. Ведомости об изменении условий отягощения недвижимого имущества ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. Касаться они могут продления срока выполнения основного обязательства, замены предмета ипотеки или изменений в предмете ипотеки и т.п.

Внесение изменений в договор не допускается в случае наличия закладной. Согласно ч.1 указанной нормы после выдачи закладной изменения и дополнения к ипотечному договору и договору, которым обусловлено основное обязательство, могут вноситься лишь после аннулирования закладной и выдачи новой закладной в порядке, установленному ч.4 ст.20 этого закона.

Частью 2 ст.19 закона № 898-ІV установлено, что любое увеличение основного обязательства или процентов за основным обязательством, кроме случаев, когда такое увеличение прямо предусмотрено ипотечным договором, может быть осуществлено после государственной регистрации соответствующих ведомостей об изменении условий отягощения недвижимого имущества ипотекой. Такое увеличение подчиняется приоритету требования за любым другим обязательством, обеспеченным предметом ипотеки, которая была зарегистрирована к регистрации соответствующего изменения условий отягощения недвижимого имущества ипотекой. В случае корректирования графика выполнения основного обязательства в связи с его частичным досрочным погашением аннулирования закладной и выдача новой закладной не являются обязательными.

Это положение не согласовывается с другими положениями этого закона.

Во-первых, ч.5 ст. 3 закона № 898-ІV устанавливается производный характер ипотеки от основного обязательства, а следовательно, предполагается первоочередное установление основного обязательства, то есть должно быть и первоочередное внесение изменений именно к основному обязательству.

Во-вторых, увеличение основного обязательства или процентов по нему в понимании закона № 898-ІV имеет следствием возникновения нового основного обязательства, если в договоре, которым определяется это обязательство, не установлены критерии такого увеличения. Указанное видится из анализа норм ч.4 ст.3 и ч.2 ст.7 этого закона, согласно которым ипотекой может быть обеспеченное выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущему на основании договора, который вступил в силу. Если требование за основным обязательством подлежит выполнению в денежной форме, размер этого требования определяется на основании ипотечного договора или договора, который обусловливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем предоставления критериев, которые позволяют установить размер этого требования на конкретное время на протяжении срока действия основного обязательства. При этом даже отдельное предостережение в ипотечном договоре относительно согласия на будущие изменения объемов обязательства, при отсутствии указанных выше критериев, не отстраняет неопределенности объемов будущей ответственности ипотекодателя и не является требованием, которое может возникнуть в будущем, выполнение которого обеспечивается ипотекой, поскольку порядок и другие необходимые условия такого требования на будущее должны быть конкретизированы на момент заключения договора ипотеки.

h6
+38 (044) 209-50-69
+38 (067) 239-93-88
E-maillaw@kasyanenko.com.ua
Адресул. Владимирская, 40/2